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依据中华人民共和国《城市房地产管理法》第四十五条规定可知，预售证办不下来有如下原因：首先一个可能是未交付全部土地使用权出让金，未取得土地使用权证书；另外也有可能是没有获得建设工程规划的许可证；其次可能是投入开发建设的资金还没有到达工程建设总投资的25%以上，同时并未上交确定施工的进度和竣工的日期。
预售证办不下来的原因具体如下：《国有土地使用证》办理不下来，土地指标受限；小区建设不符合规划局的要求；小区楼房的建筑层数和高度或建设资金投入未达到房管局颁发《商品房预售许可证》的条件；前四证还未办理完全，第一个是《国有土地使用证》，第二个是《建设用地规划许可证》。
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