根据我们办理的案件存在着如下法律风险: 一、在我国不动产的取得必须以登记为生效要件。房屋属于不动产,因此,其所有权归属就应以房产证上的登记权利人为准。以他人的名义买房,如果登记购房人一旦产生不良的企图或反悔,出资人不能证明双方之间的委托代理关系和支付购房款的事实,要想取得房屋产权或收回购房款是很困难的。 二、即使被借用者不会反悔,也同样存在着巨大法律风险。因为在被借用者领取房产证之后,到房屋产权过户给出资人之前,如果被借用者对他人负有到期不能清偿债务,或存在侵权或离婚纠纷等,该房产很可能会被法院查封或拍卖。在这种情况下,出资人很难取得房屋,而可能只有要求返还房价款、违约金,而不能要求继续履行合同、取得房产。 三、借名购买经济适用房、“两限房”等保障性住房,即使签署了书面协议,交付了房款,但因该借名行为系规避国家政策行为,该购房行为事实上损害了公共利益,应属无效,且有可能会承担房屋被政府收回的风险。 四、如果登记产权人意外死亡,该房屋可能会因为继承关系而被其他人继承。即使登记产权人没有发生意外,在房屋满足过户条件时,是否协助办理房屋过户的主动权掌握在登记人手中,借名人面临遭到拒绝的风险。 五、如果银行之后核查实际购房人与借款人不是同一个人,银行也可以依据贷款合同的有关规定,要求提前解除贷款合同。 六、如果登记人将房屋转让给第三人,借名人的房子很可能打了水漂,再也要不回来。由于房屋登记在他人名下,第三人有理由相信登记人就是房屋所有权人。如果第三人在不知情的情况下,从登记人手中买了房子,借名人就会面临丧失房屋的可能,最终的结果只能依不当得利向登记人主张赔偿。
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(1)一般情形下,借名买房合同有效,合法。认定借名合同有效的理由主要是:双方具备缔约能力,主体适格;意思表示真实有效并无瑕疵之处; 合同的内容并未违反法律、行政法规的强制性规定,也不对社会公共利益造成影响,不违反公序良俗等。 (2)严重规避法律、政策的借名买房合同无效,违法。若当事人订立借名合同目的在于恶意规避法律,破坏国家房地产政策,以合法形式掩盖非法目的认定其无效。
借名买房,是指当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人实际享有房屋权益。 借名买房是借名人与登记人之间的一种合同。实践中根据所买房屋的性质,会存在不同风险。 借名买房的法律风险有: 1、借名购房合同被确认无效; 2、借名购房的事实认定困难; 3、出名人恶意处分房屋,房屋无法追回; 4、出名人的购房资质受到影响。
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