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不能转租房屋的情形有： 1、承租人拖欠租金的、承租人在承租房屋内擅自搭建的、预租的商品房三种房屋不得转租。 2、约定可以转租的，承租人可以按照约定转租房屋。 3、房屋转租期间，原先的租赁合同发生变更，影响转租合同履行的，转租合同应当随之变更；租赁合同解除的，转租合同应当随之解除。 4、房屋转租合同约定租期的最后时限，不得超过租赁合同中约定的最后租期。 5、房屋转租期间，除房东和转租当事人另有约定外，原房客应当继续履行租赁合同，如按时交付租金。
农村房屋登记原则是：进行农村房屋产权登记时，必须将房屋产权与土地使用权同时登记，使房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致；在农村房屋登记过程中，各个部门须密切配合，信息共享；农村房屋登记机关需将房屋登记依据、房屋登记条件、房屋登记程序、房屋登记内容进行公示。
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