一、卖方将房地产和土地分别卖于不同的买方,房产买卖合同无效。建筑在土地上的,为土地的附着物,具有不可分离性,因此,房屋所有权通过买卖而转让时,该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房地产和土地分别卖于不同的买方,或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权,买方可以提出这种房产买卖合同无效。二、产权主体有问题,房产买卖合同无效。出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。若干人共有房屋时,须提交共有人同意证明书。部分共有人未取得其它共有人同意,擅自出卖共有房屋的,其买卖行为也无效。三、侵犯优先购买权,房产买卖合同无效。房屋所有人出卖共有房屋时,在同等条件下,共有人有优先购买权。房屋所有人出卖出租房时,须提前3个月通知承租人,在同等条件下,承租有优先购买权。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租优先购买权的,共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。四、非法转让,房产买卖合同无效。下列房地产不得转让:1.司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其它形式限制房地产权利的;2.依法收回土地使用权的;3.共有房地产,未得到其它共有人书面同意的;4.权属有争议的;5.未依法登记领取权属证书的;6.法律、行政法规规定禁止转让的其它情形。
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合同买卖无效的情形有:合同主体不合格;合同内容违法;违反规定;违反公序良俗;损害第三人利益;合法形式掩盖非法目的;意思表示不真实的。
以下房屋买卖合同无效: 1、房地产分离出卖的; 2、产权未登记过户的; 3、产权主体有问题的; 4、侵犯优先购买权的; 5、单位违反规定购房的; 6、因价格欺诈、显失公平被依法撤销的; 7、非法转让的,房屋买卖合同无效。
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