“定金”目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。签合同时，对定金必需以书面形式进行约定，同时还应约定定金的数额和交付期限。给付定金一方如果不履行债务，无权要求另一方返还定金;接受定金的一方如果不履行债务，需向另一方双倍返还债务。债务人履行债务后，依照约定，定金应抵作价款或者收回。并不是所有的“定金”都不能退还。我国《商品房销售管理办法》第22条规定:不符合商品房销售条件的，开发商不得销售商品房也不得收取任何预订款性质的费用。因此，如果商品房不符合销售条件，而购房者已经交纳了“定金”，那么无论双方是否约定“定金”退还事项，开发商都应无条件退还定金给购房者。此外，因不能归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖方也是应当返还定金的。如果没有上述情形，卖家无需返还定金。但你仍可以和气协商处理。
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定金从理论上分为以下几种： 1.立约定金，以定金作为签订合同的担保，交纳定金一方拒绝签订合同的，无权要求返还定金;收取定金一方拒绝签订合同的，应双倍返还定金。 2.成约定金，当事人约定以交纳定金为合同成立生效的条件。 3.违约定金，以定金作为履行合同的担保，交纳定金一方违约的，无权要求返还定金;收取定金一方违约的，应双倍返还定金。 4.解约定金，以定金作为解除合同的代价，交纳定金一方由于自身原因要求解除合同的，可以丧失定金为代价解除合同; 收取定金一方由于自身原因提出解除合同的，可以双倍返还定金为代价解除合同。 因此，要判断购房定金是否能要回来，要看双方对交款的性质是有无约定，如何约定以及不能买房的原因和理由，具体分析判断。
购房定金可以退。给付定金的一方按约履行的，定金应抵作价款或退回；因特殊情况天然要素导致不能签定生意合同的、对协议及补充协议内容未能达成合意而无法签约不归责于任何一方的，定金可以退；收受定金的一方单方违约致使不能实现合同目的的，定金可以退双倍。
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