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抵押权是抵押权人享有的当债务人不履行债务时，依法处分抵押物并优先受偿使其债权实现的权利。房屋抵押权的对外效力是： 一是房屋抵押权对抵押房屋处分权的效力，抵押人未通知抵押权人或者未告知受讣人的，转让行为无效。 二是房屋抵押权对后位抵押权的效力，抵押合同以登记生效的，按照抵押物登记的先后顺序清偿。 三是房屋抵押权对抵押房屋上债权的效力。
房屋抵押权的效力认定是：房屋进行抵押必须签订书面的抵押担保合同，并应及时到房管局办理抵押登记。抵押合同自登记之日起生效，未经登记的抵押合同成立但不生效。
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