二手房不能办理产权证的原因通常情况下，单位二手房不能办理产权的原因有如下几种： (一)单位自管房不能办理产权证的原因 1未办理法定程序导致证件不齐。如未办理土地用地手续，规划手续，施工手续等。 2单位在属于本单位用地范围或习惯用地上自建房屋，不知道应先办理用地及建筑审批手续，或手续不全，或少批多建。 3房屋不能通过竣工验收。 4权属来源不清或资料不齐全，如是经调拨、调换取得的房屋。 5因企业倒闭或贷款未能如期偿还，致使房屋被法院查封等。 (二)单位集资房不能办理产权证的原因 1合作建房的不能提供有效手续、手续不全或用地、建房单位不统一; 2没有开发资质、没有合法商品房预售许可; 3依据规定，不得办理产权证，如将集资房以低于成本价的价格出售给有关人员; 4集体土地未经批准转化为国有土地，不得办理。
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在被胁迫的情况下签订的合同生效情况： 1、如果被胁迫的一方当事人未行使撤销权的，则该合同具有法律效力； 2、但如果被胁迫的一方当事人向人民法院或仲裁机构申请撤销该合同的，则该合同被撤销后，自始无效。
私下依法订立的购买小产权房合同有效。根据相关法律规定，房屋买卖合同应当满足采取书面形式订立、能体现双方真实意思表示、具有相应的民事行为能力等条件，才可以依法生效。
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