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房屋的使用权年限从开发商取得土地使用证之日算起。购房者在买商品房时，房价中包含了土地出让金的部分，在取得产权的同时也取得了土地使用权，该土地的使用期从开发商取得土地使用证之日算起。 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定： (一)居住用地七十年； (二)工业用地五十年； (三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年； (四)商业、旅游、娱乐用地四十年； (五)综合或者其他用地五十年。
商品房使用年限的起始日是从开发商取得土地的使用权之日起四十年。商品房本身是没年限规定的，但是商品房所占用的土地是商业用地，使用年限的时间是四十年，所以，商品房使用年限为自开发商取得土地使用权证四十年。
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