土地使用权拆迁怎么分割

一、国有土地使用权可分割性 有偿取得的国有土地使用权可以依法转让、出租、抵押和继承。划拨土地使用权在补办出让手续、补缴或抵交土地使用权出让金之后，才可以转让、出租、抵押。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四条规定：依照本条例的规定取得土地使用权的土地使用者，其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动。合法权益受国家法律保护。《河南省城镇国有土地使用权出让和转让管理规定》第二十七条、第二十八条规定：以共有的土地使用权进行转让，须事先经其他共有人书面同意；以共有土地使用权中本人占有的份额进行转让的，应事先书面通知其他共有人，或先行分割，再以其本人所占有的部分进行转让。同一建筑物所占有的土地使用权整体不可分割。建筑物、其他附着物分割转让的，转让后的各产权所有人享有相应比例的土地使用权。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应经县级以上人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照本规定第六条第二款规定办理过户手续和权属变更登记。 根据上述规定，我们不难发现土地使用权在使用期限内可以依法转让，那么转让可以是整体转让也可以是分割转让。 二、土地使用权分割类型 （一）直接分割 1、土地使用权直接分割必须符合以下条件： （1）未按土地使用出让合同规定的期限和条件投资开发利用土地的，土地使用权不得转让； （2）所转让的土地必须是经依法出让的国有土地； （3）土地使用权转让后，需要改变土地使用出让合同规定的土地用途的，依照有关规定，经土地管理部门和城市规划部门批准； （4）《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：以出让方式取得土地使用权的，转让时，应当按照出让合同约定，已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；应当按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。 对于共有土地使用权的分割转让问题，依据《河南省城镇国有土地使用权出让和转让管理规定》有关规定可知，以共有的土地使用权进行转让，须事先经其他共有人书面同意；以共有土地使用权中本人占有的份额进行转让的，应事先书面通知其他共有人，或先行分割，再以其本人所占有的部分进行转让。同一建筑物所占有的土地使用权整体不可分割。 2、需要提供的材料有（以灵宝市国土资源局为例）： （1）双方转让申请和转让协议； （2）国有土地使用权证； （3）房屋所有权证； （4）转让双方资格证明及身份证复印件、委托书、照片； （5）国有土地使用权转让合同和出让合同书（划拨土地需补办出让合同）； （6）双方主管单位证明书； （7）实地勘测图； （8）土地估价报告； （9）城市规划许可证和位置图； （10）联建联营同意转让证明； （11）共有人同意转让证明； （12）分割转让方案或协议、并附分割平面图； （13）其他材料。 （二）间接分割——对地上建筑物、附着物销售后的土地使用权分割 1、分割的法律依据及条件 根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条规定：地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。就是说当买受人取得房产，其可以基于物权要求对该房产对应的土地使用权进行分割。 2、申请土地使用权分割登记，应当提交下列材料： （1）土地使用权分割登记申请书； （2）开发地块总平面布置图； （3）每幢建筑物宗地图； （4）房屋面积测绘资料； （5）土地使用权证、土地使用权出让合同、土地评估报告； （6）建设工程规划许可证、建设工程规划设计条件书； （7）房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表； （8）根据规定需要提交的其它材料。 三、分割的限制 土地使用权的分割是有限制的，并非所有的土地使用权都能分割。各地方也出台各种政府规章或指导意见，予以规范、限制。 根据《关于郑州市加快推进国际物流中心建设的意见》第三条第 （三）项之规定，严禁在物流项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非物流配套设施，物流仓储用地建设的各类房产，不得对外销售。杜绝物流仓储用地的分割散售问题。 根据《浙江省人民政府关于切实推进节约集约利用土地的若干意见》（浙政发〔2021〕3号）第十五条之规定，工业生产型企业允许整体转让土地和厂房。不允许分割转让。另外，根据《杭州市人民政府关于切实推进节约集约利用土地的实施意见》（杭政〔2021〕6号）第四条第 （六）项之规定，工业、旅游、宾馆酒店、商场、基础设施和科研用地等作为项目用地开发的，允许土地和地上建筑物依法整体转让，除出让合同有约定的外，原则上不得分割转让。 综上，土地使用权的分割在法律上是允许的，但也是有限制性规定的。土地使用权的分割方式大致可分为两类，一类是土地使用权转让的分割，一类是地上建筑物、附属物转让后的分割。但是两者直接区别很大，限制条件也不同，产生的税费也不同，所以在处理此类案件时，应当结合相关税收政策制定可行性方案，以便降低交易成本。