离婚房屋分割贷款问题

贷款房屋财产分割手续如下： 第一个问题实际上是负债房屋分割的共性问题。即在分割房产时必须同时解决债务的承担问题。只要房产没有设定抵押并且取得了房产证，负债房产分割本身并不存在任何障碍。负债房屋分割的价值由夫妻双方协商确定，协商不成时可以委托房地产评估机构进行评估定价。如果房产发生了增值，该增值部分也应属于夫妻的共同财产。对于为购房所欠下的债务，不论表面形式上体现为哪一方的债务，均属于夫妻共同债务。因此，负债房屋分割时，应同时约定由取得房产的一方承担剩余债务。对此，既可在离婚协议书中加以约定，也可在双方达成的财产分割和债务承担协议书中予以约定。需要注意的是，双方的约定除非通知债权人并取得了债权人的同意，否则并不能因此免除夫妻双方对债权人应当承担的连带责任。第二个问题虽然从法律上而言，只要抵押人通知了抵押权人（在按揭贷款中为银行）即可进行房产的分割过户。但在实际操作中，房地产行政主管机关往往要求夫妻双方提供银行同意抵押房产办理过户手续的书面材料。而银行很可能会以借款人的偿还能力降低为由，要求提前偿还贷款，或者要求提供其他财产进行担保作为同意的条件，否则不予同意。这就导致了按揭房屋在未还清贷款前分割上会存在较大的障碍。在这种情况下，夫妻双方最好协商由原来的房产登记人取得房产证并承担债务。这样，既不存在办理房产所有权人的变更登记问题，也不存在借款人的变更登记问题，从而可以较好地规避抵押权人的抗辩权。未还完贷款的按揭房屋出售时，买受人向出卖人支付房价款的方式有三种。其一是由买受人一次性付款。为了保证买受人的资金安全，买受人可将房价款打入共管帐户，在中介公司的监管下先由出卖人还完剩余贷款，然后涂销抵押登记后，即可办理房产过户手续。其二是由买受人通过按揭贷款方式付款。此方式类似于出卖人购买开发商的预售商品房时的按揭付款。此种方式需要中介机构配合先向银行为买受人提供阶段性保证，在贷款银行向买受人发放贷款并打入出卖人的帐户后，出卖人归还银行的贷款余额，涂销抵押登记并将房产过户到买受人名下，然后买受人再就该房产为其贷款银行设定抵押，之后中介机构解除担保，全部交易结束。其三是由买受人通过转按揭的方式付款。买受人必须向出卖人的贷款银行提出转按揭的申请，在取得银行同意转按揭和同意房产过户的书面证明后，买卖双方即可办理房产过户手续，此时买受人需向出卖人支付双方议定的房价款（扣除转按揭的部分），并承担出卖人的贷款余额。转按揭的实质是贷款合同中借款人的主体变更，即合同权利义务的概括转移，目前开办此项业务的银行还不普遍。律师建议： 1、如果债务负担较重，可以将负债房产出售还债后再分割剩余价款。实践中，许多负债房屋的债务需要夫妻双方的共同收入方能承担。而一旦离婚后，取得房产的一方不仅需要独自承担剩余债务，还需要支付对方的补偿金。该方往往会因此产生造成极大的经济压力。在这种情况下，双方可以将该负债房产出售，就所得价款还债后再就剩余价款部分进行分割。之后，双方可以用分得的价款重新选择适合自己的房屋居住。这样做，可以有效地解决房产分割中的僵局问题。 2、就债务承担协议取得债权人的书面同意。由于离婚双方达成的债务承担协议并不能对抗双方对债权人应当承担的连带责任，为了消除未取得房产的一方今后可能存在的还款风险，在达成债务承担协议或离婚协议后，双方应就今后由一方承担债务的问题取得债权人的书面同意。在债权人同意后，即使今后一方无力还款，另一方也不会再承担连带还款责任了。 3、按揭房屋在未还清贷款前，可以通过协议离婚的方式解决房产分割问题。由于在未还清贷款的情况下，法院通常并不直接判决按揭房屋的产权归属。因此，双方通过诉讼解决房产归属的目的往往难以达到。故建议双方通过协议离婚的方式解决按揭房屋的归属问题。在离婚协议书（参见文书范本）中对房产的归属和债务的承担一并做出约定。如果双方约定房产归贷款方所有，则今后无需再办理房产的过户手续。