（一）合同主体是否符合规定，即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。如是否为
无民事行为能力人或
限制民事行为能力人，或出租人是否为房屋所有人或合法使用权人等。
（二）房屋是否为法律法规禁止出租。只要法律法规不禁止出租的房屋，都可以依法出租。根据规定，有下列情形之一的房屋不得出租：
（1）未依法取得
房屋所有权证的；
（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（3）共有房屋未取得共有人同意的；
（4）权属有争议的；
（5）属于违法建筑的；
（6）
不符合安全标准的；
（7）已抵押，未经抵押权人同意的；
（8）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；
（9）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
（三）
房屋租赁合同的内容是否合法。在实践中，有些房屋租赁合同约定房客逾期支付租金、水电费等的滞纳金按每日2%计算。从法律来说，这种约定因滞纳金过高有失公平，属于可撤销条款。还有一种常见的情形是，有人用租来的房屋进行违法犯罪活动，若属实，则在出租人明知或应当知道的情况下，这样的租赁合同均是无效的，不受国家法律保护，租金依法没收。
租房
合同有法律效力的问题就是这些了
《商品房屋租赁管理办法》：
第十二条房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。
承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照
原租赁合同租赁该房屋。
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