乡村宅基地转化改革相关政策

第一条为加强农村土地产权管理，做好宅基地使用权登记发证工作，依法保障农村村民的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《土地登记办法》、《确定土地所有权和使用权若干规定》、《国土资源部、财政部、农业部关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的通知》和《中央农村工作领导小组办公室、国土资源部、财政部、农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》、《山东省人民政府办公厅关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的通知》等法律法规、规章和政策规定，结合我区实际，制定本方案。 第二条本方案所称集体建设用地和宅基地是指在土地利用总体规划和村镇建设规划控制范围内，以建筑物、构筑物占用为形式的农村村民住房、附属用房和庭院用地，不包括临时建筑、家庭农业生产用房、养殖用房、商业用房等用地。 第三条本次集体建设用地和宅基地使用权登记工作，遵循以下原则： (一)尊重历史，承认现实的原则; (二)实事求是，妥善处理的原则; (三)一户一宅的原则; (四)有利于生产生活，促进社会和谐稳定的原则。 第四条集体建设用地和宅基地使用权登记依据的文件资料包括：县级以上人民政府或者有关行政主管部门的批准文件、处理决定;县级以上人民政府国土资源行政主管部门的调解书;人民法院生效的判决、裁定或者调解书;当事人之间依法达成的协议;履行指界程序形成的地籍调查表、土地权属界线协议书地籍调查成果;公证处开具的公证书;法律、法规等规定的其他文件等。 第五条本次土地登记的程序：县级以上人民政府发布通告—个人申请—地籍调查—公示—权属审核—报政府审批，登记发证。 第二章集体建设用地使用权 第六条乡(镇)、村办企业、事业单位和个人依法使用农民集体土地进行非农业建设的，可依法确定使用者集体土地建设用地使用权。对多占少用、占而不用的，其闲置部分不予确定使用权，并退还村集体，另行安排使用。 第七条农民集体经依法批准以土地使用权作为联营条件与其他单位或个人举办联营企业的，或者农民集体经依法批准以集体所有的土地使用权作价入股，举办外商投资企业和内联乡镇企业的，集体建设用地使用权确定给联营或股份企业。 第八条集体建设用地使用者申请办理土地证需提交的材料： (一)企业营业执照、组织机构代码证、法人代表身份证复印件; (二)相关部门批复的建设用地手续; (三)建房许可证、房产证及地上附属物的产权证明材料。 第三章宅基地使用权 第九条严格规范确认宅基地使用权主体。宅基地使用权人原则上登记在户口薄的户主名下，确需分户的，应当符合以下条件之一： (一)年满20周岁，具有本村农业户口且在本村安家落户的男性公民; (二)年满20周岁，具有本村农业户口的女性公民，因结婚等原因确需在农村安家落户的，需有男到女家落户证明和男方在原籍无宅基地的证明; (三)已婚且已分家单独居住生活的; (四)符合当地政府分户建房规定而尚未分户，其现有的宅基地面积没有超过分户建房用地合计面积标准的可视为两户; (五)依法继承宅基地使用权的未成年人可以独立作为特殊户。 第十条严格落实农村村民一户只能拥有一处宅基地的法律规定。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的不予批准”的规定，对一户多宅情况作如下处理： (一)因历史原因造成的“一户多宅”。根据《确定土地所有权和使用权的若干规定》(〔1995〕国土〔籍〕字第26号)，如果一户村民的两处宅基地面积合并，没有超过所在地省级人民政府规定面积标准的，土地登记机构可以受理其第二宗宅基地登记申请。 (二)因建新不拆旧造成的“一户多宅”。村民申请第二宗宅基地登记的，在村民拆除其旧宅之前，土地登记机构不受理。 (三)对于因继承造成“一户多宅”，村民申请第二宗宅基地登记的，土地登记机构可以受理。 (四)对于因接受赠予造成“一户多宅”，村民申请第二宗宅基地登记的，土地登记机构不得受理。否则，将容易导致大量名为赠予，实为有偿转让，以规避法律的现象出现。 (五)对村民购买住宅造成“一户多宅”，村民申请第二宗宅基地登记的，在国家规范宅基地流转的法律或政策出台之前，土地登记机构不得受理。 (六)对于初始登记时造成“一户多宅”的，如本次未提出分家给其子女的，按初始登记时的权利人(目前仍健在的)进行换发新证。 (七)对于其他原因造成“一户多宅”，村民申请第二宗宅基地登记的，在国家出台明确的规定之前，土地登记机构一般不得受理。 第十一条严格执行宅基地面积标准。宅基地实测面积与发证面积不符值在测量技术误差(0.2√s)范围内的，按本次实测面积为准。宅基地面积不得超过省市规定的标准，对宅基地超占面积的，在办理登记时按照《确定土地所有权和使用权的若干规定》(〔1995〕国土〔籍〕字第26号)中的有关规定处理： (一)1982年2月《村镇建房用地管理条列》实施前，农村村民建房占用的宅基地，在《村镇建房用地管理条列》实施后至今未扩大用地面积的，可以按现有实际使用面积进行登记。 (二)1982年2月《村镇建房用地管理条列》实施起至1987年1月《中华人民共和国土地管理法》实施时止，农村村民建房占用的宅基地，超过规定面积标准的，超过部分按当时国家和地方有关规定处理后，可以按实际使用面积进行登记。 (三)《国土资源部关于规范土地登记的意见》(国土资发〔2012〕134号)规定：对1987年《土地管理法》实施后，农村村民建房占用的宅基地登记发证，应按照批准面积填写使用权面积。实际占用面积超过批准面积的，可在《集体土地使用证》记事栏内注明超过批准的面积，宗地图按实际占用范围绘制，能确定超占范围的，要在宗地图上用虚线标注超占部分。 (四)农民生产性附属用地，如车库、猪、牛、羊圈舍以及沼气池等，可作为生产性建设用地，不计入宅基地面积范围内。 (五)接受转让、购买房屋取得的宅基地，与原有宅基地合计面积超过当地政府规定标准，按照有关规定处理后允许继续使用的，可暂确定其集体土地建设用地使用权。 (六)符合当地政府分户建房规定而尚未分户的农村居民，其现有的宅基地没有超过分户建房用地合计面积标准的，可按现有宅基地面积确定集体土地建设用地使用权。 注:以上第 (一)、 (二)、 (五)项中确定的农村居民宅基地集体土地建设用地使用权，面积超过当地政府规定标准的，可在土地登记卡和土地证书内注明超过标准面积的数量。以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建或政府依法实施规划重新建设时，按当时政府规定的面积标准重新确定使用权，其超过部分退还集体。 第十二条严格执行城镇居民禁止在农村购买和违法建造住宅的规定。对城镇居民在农村购买和违法建造住宅申请宅基地使用权登记的，不予受理。下列情况可以登记发证： (一)非农业户口居民(含华侨)原在农村的宅基地，房屋产权没有变化的，可依法确定其集体土地建设用地使用权，并在《集体土地使用证》记事栏中注明“该权利人为非本农民集体成员”。房屋拆除后没有批准重建的，土地使用权由集体收回。 (二)非农业户口或户口已迁出本村，因继承房屋而占用农村宅基地的，可按规定登记，并在《集体土地使用证》记事栏中注明“该权利人为本农民集体成员住宅的合法继承人”。 第十三条第一次初始登记漏登且不能提供来源的宅基地，应当查明土地使用情况及现状，由村委会、镇(街道)出具证明并在所在村公告30天，对无异议的宗地方可进行登记。 第十四条《关于启用新版土地证书》(国土资发〔2001〕350号)前颁发的旧版《集体土地使用证》，一律换发新版《集体土地使用证》，原证收回或声明作废;对国土资发〔2001〕350号文件下发后颁发的新版《集体土地使用证》，如果土地使用者和四至范围均无改变且档案齐全的，则不必换发证书，只需对原证书进行核检，核检合格的加盖“2012年农村宅基地总登记核检合格”章，并将村庄地籍调查成果放入原档案存档，待以后变更登记时按新测面积进行登记;如果土地使用者或四至范围已改变，应先查明该宗地是否符合土地利用总体规划和村镇建设规划，是否符合宅基地审批条件，符合的按土地总登记模式重新进行登记，不符合条件的，应按违法占地进行查处。 第十五条换发旧证的，如果土地使用者和四至范围未改变且档案齐全的，只因地籍勘丈方法不同造成面积不一致的，按现测面积换发新证;如果土地使用者或四至范围改变，按土地总登记程序重新进行登记。 第十六条空闲或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地，不确定土地使用权。已经确定使用权的，由村集体报经市政府批准后，注销原土地登记，土地由村集体收回统一安排使用。 第十七条有下列情形之一的，暂缓宅基地使用权登记： (一)土地权属有争议的; (二)土地违法违规行为尚未处理或正在处理的; (三)属应拆而未拆房的; (四)对城镇建成区以内和已列入三年撤村并居旧城改造计划的村庄，暂缓其宅基地登记发证; (五)地上住宅房屋权属不清的; (六)除继承外，一户两宅以上的; (七)借户籍管理制度改革或通过“村改居”等方式非法将集体土地转为国有土地建住宅的; (八)农村集体经济组织非法出让或出租土地建住宅形成的小产权房; (九)城镇居民在农村购置的宅基地或住宅; (十)合法继承的宅基地房屋产权已发生变化的; (十一)空闲或房屋坍塌，拆除两年以上，未批准重建的。 (十二)法律法规规定的其他情形。 第十八条原权利人死亡情况处理： (一)原权利人与现权利人属于继承的情况。需要合法继承人到公证处开具合法继承公证书后，先将房产权利人过户到继承人名下后，再办理土地变更登记。 (二)原权利人与现权利人属于买卖的情况。本次只登记不发证，待政策出台后进行变更登记。 第十九条对于违法占用的宅基地，应当查明土地历史使用情况和现状，对于符合土地利用总体规划和村镇建设规划以及有关用地政策的，依法补办用地批准手续后，可以进行登记发证。 第二十条同音不同字情况。因初始登记时登记的权利人名字与身份证上名字不一致，本次登记需权利人提交一个同音不同字名称变更申请(变更申请上申请人签字盖章后，需村委核实后签字盖章)，进行变更登记。 第二十一条房产证与土地证上权利人不一致情况： (一)房产证办理在前，土地证办理在后的情况，由土地证使用者提出变更登记申请，重新地籍调查，提交相关材料后进行变更登记至房产证权利人名下。 (二)土地证办理在前，房产证办理在后的情况，如办理房产证记载的权利人，提交相关材料后可直接进行变更登记。 第二十二条本次宅基地登记表格采用国土资源部统一规定格式。登记材料的要件主要有：土地登记申请书;地籍调查表;土地登记法人代表证明书;土地登记审批表;土地登记卡;土地登记申请人的身份证、户口薄复印件;公示影像资料;宅基地权属来源证明书;相邻宗地指界人的身份证复印件;国土部门认为应该提交的其它材料。 第四章附则 第二十三条一宗地由两个以上单位或个人共同使用的，可确定为共有土地使用权。共有土地使用权面积可以在共有使用人之间分摊。