买房合同无效认定

买房合同无效的情形具体如下： 一、房屋主体结构质量不合格或误差过大的合同。房屋主体结构指的是承重墙、梁、柱等，经工程质量检测机构核验，确属主体结构不合格的，购房合同无效，购房人有权退房。但一般的门窗、墙壁等方面存在的质量问题，除非双方有明确约定，否则，购房人无权据此退房。 二、卖方无民事行为能力或限制行为能力。无民事行为能力人由其法定代理人代理实施民事行为，因此，无民事行为能力人的房屋买卖均应由其法定代理人代理签订合同，他们不能独立签订房屋买卖合同，否则，属无效合同。限制行为能力人只能进行与其年龄、智力、精神状况相适应的民事活动，他们进行房屋买卖应当由其法定代理人代为签订合同或取得法定代理人的同意。没有法定代理人的同意，限制行为能力人自已签订的房屋买卖合同无效。 三、非主观真实意愿情况下签订的房屋买卖合同。凡以欺诈、胁迫，或者乘人之危的情况下签订的购房合同，终都不能成为有效合同。 四、未征得所有权人同意的合同。出卖房屋的主体必须是该房屋的权人。非权人出卖他人房屋的，其买卖行为无效。 五、侵犯优先购买权的合同无效。房屋人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋人出卖已租出房屋时，须提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。房屋人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。 六、损害国家、集体或他人利益的房屋买卖合同。双方当事人恶意串通，损害国家、集体或他人利益的房屋买卖合同是指双方当事人故意串通，损害国家、集体或第三人的利益签订的合同，这样的合同也是无效的。 《民法典》第五百零五条当事人超越经营范围订立的合同的效力，应当依照本法第一编第六章第三节和本编的有关规定确定，不得仅以超越经营范围确认合同无效。 第五百零六条合同中的下列免责条款无效： （一）造成对方人身损害的； （二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。 第五百零七条合同不生效、无效、被撤销或者终止的，不影响合同中有关解决争议方法的条款的效力。 第五百零八条本编对合同的效力没有规定的，适用本法第一编第六章的有关规定。