经过数年酝酿、几经易稿的《北京市物业管理办法》在人们的千呼万唤中终于浮出水面,自今年10月1日施行。6月28日,北京市住建委公布《北京市物业管理行业专家管理办法》,规定北京将建立物业管理行业专家制度,参与物业质量、服务收费、物业交接等评估,并于8月1日起正式实施。(8月1日新华网)
不少业主都有这样的经历:购买新房后,物业费交多交少,全由开发商或物业公司说了算,合同上说交多少就是多少,没有丝毫商量的余地;房屋出现质量问题,公共设施被挤占,停车混乱,环境秩序差,物业保安打人,地下室出租扰民常常是各执一词。每当矛盾升级时,最常见的办法就是找到政府主管部门或法院来裁判,但这个裁判并不专业,往往会出现公说公有理、婆说理也强的怪象。
事实上,还有一种潜规则不为大多数人所了解。过往一些开发商在向物业企业交接物业项目时,捎带把一些遗留的质量问题也一并移交给了物业。一些物业企业为了生存,常常是被动接活,忍气吞声地兜着。部分业主在装修和入住的过程中,发现这样那样的质量问题,按理说应由开发商来解决,但开发商却推给物业。如此踢来推去,业主们只好把气撒到物业身上。
现在好了,北京率先在全国物业管理中引入第三方监理机构。这意味着,北京市物业价格形成机制发生了彻底变革,困扰小区业主和物业公司的合理收费问题开始有了较好的解决机制,小区的物业费由开发商确定后就基本一成不变的状况将得到改变,而是由第三方评估监理机构进行详细测算得出。业主、物业公司任何一方希望调整物业费,或者双方发生争议时,可以请第三方监理来公断。
窃以为,北京新规将物业管理中极易发生摩擦的问题交由第三方机构来评估,具有强烈的标本意义。此举不仅仅是开了全国同行业之先河,亦是物业行业走向成熟市场经济的不二选择。按照《办法》设计的路径落到实处,由物业衍生的矛盾必将得到一定程度的缓和,未来的日子里,法院审理这类案件时,也会更加倚重第三方评估,而过往的判官——政府职能部门,则从前台走向幕后,成为游戏规则的制定者和秩序维护者。
不过,新的管理办法的出台只是第一步。要使第三方评估在物业管理中叫好又叫座,须打好一系列组合拳。当务之急,一是要及时出台一些辅佐细则和示范文本,提高《办法》的可操作性;二是要设置防火墙,堵住《办法》中谁委托谁付费的腐败漏洞,确保第三方机构不被开发商或物业收买;三是要健全相关领域的调查审计及价格审定工作,对物业公司的公共收益进行登记和审核,把属于业主方面的利益公开透明。
期待北京引进第三方评估的物管创新之举日臻完善,成为范本,推而广之,让那些符合规定的物业公司在公正、公平、公开的环境下开展业务竞争,高效、优质服务业主,更加充分保障业主的权利,在和谐互动中实现双赢。
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