一、法拍房已经拿到房产证

我们一套2月初拍下的承翰陶源的法拍房，在3月25日交付了。

承翰陶源1栋这套法拍房最开始是1月14日进行了一拍，起拍价296万，无人报名流拍后，于2月9日再次上拍，这次有3人报名，共出价14次就快速结束了战斗，最终我们的客户以低于市场价70W的低价摘得桂冠。

这套房产证面积79．74平，但通过视频可以看出实际面积肯定远远不止的。房子户型方正，坐北朝北，视野光线非常得好，附近不远处就是青山，空气清新的不行。

这套房从竞拍结束后算起，至交付完成，因为各项流程刚好避开了疫情，而且都办理的非常顺畅，总费时才一个半月，算是一年多时间最快收房的一套法拍房，收房视频在抖音上也有，这里附上几张照片。收到房的第一时刻，我们就将锁换了，大家也注意一下，收到房后一定要换锁，万一原业主或者租客再回来，法院可不会再来帮你清场了。

换锁

别看这套房收得这么快，也有运气不好的时候，期间公司也是要费时费力的处理。

对付恶意占有／长期租约／法院不清场房源，我们有很多实践案例，我们也有强硬的手段，但这样子的交付手段，轻则需要支付搬迁费用，重则容易损毁装修，甚至更大的纠纷。我们最希望的，还是最终的和平交付。

买房常会遇到的抵押状态有三种：一是正常抵押状态，可以在房产证上清晰的识别是否有抵押登记的公章以及抵押登记的基本内容。二是多重抵押，常常指有贷款机构的抵押。三是隐形抵押，该种抵押常常因非法行为而产生，比如赌博，抵债等行为。那么购买的房产如果有抵押的话，我们该怎么办呢？

二、购房三种常碰到的抵押情况

1．正常抵押状态

（1）原来业主购买房产时通过办理商业贷款或公积金贷款或组合贷款方式完成，且交易时贷款尚未结清；

（2）业主拿该套房产为债务或贷款提供担保，房产交易时债务履行期未届满。这种情况下的通常是进行了抵押登记，因而可以在房产证上很清晰的识别，可以查看是否有抵押登记的公章以及抵押登记的基本内容。

2．多重抵押情况

主要是交易房产被设定了多个抵押权，有贷款机构的抵押、金融公司的抵押甚至于个人的抵押，主要是需要留意抵押的总金额问题以及这些抵押是否登记和依次办理的时间问题。

3．非正常抵押（隐性抵押）

这种抵押通常是不办理抵押登记，不能够直接识别，因而我称之为隐性抵押，特点是该类抵押通常是基于非法行为而产生，比如赌博、婚外情、抵债等行为而产生的，那么债权方常见的手段是将房产证原件以及其他证件原件控制，进而对该套房产的交易产生实质性的影响，所以在签约时，如果业主到场，但是大红本、证件被他人控制的以及本人没有话语权的，可以考虑存在这个因素。

所以，有抵押的房产，是要在解押后才能进行交易的。所以，买这种房子确实存在一定的风险。如果卖方没有足够的资金偿还银行，那就无法办理解押手续，后续交易无法进行。更有甚者，有的买方先把一部分房款付给了卖方，让其去还银行贷款，但却被卖方挪为他用，最终“钱房两失”，陷入纠纷

司法拍卖二次异地抵押房屋的风险

首先，一套房屋被抵押两次，就可以分为一抵和二抵，也就表明第二次抵押时，第二顺位抵押人是知晓房屋抵押状况的。

其次，法院在执行司法拍卖房产，出具执行裁定书时，是会清楚明确拍卖款去向、房屋产权归属以及相关债权关系，也就表示，只要出了房屋的执行裁定，这套房子在法律层面中已经产生过户。

如果在交易中心完成过户之前，有异地法院查封的情况出现，这种情况主要表现为：已经审税完成，缴税的时候买受人发现房产还有抵押没有解，其他情况下买受人是不知情的。

这种几率非常小，但也比彗星撞地球的几率大点。并且这种情况，远不会导致买受人无法取得房屋所有权的问题。那么如何规避呢？我们要做好房屋尽调再进行参拍，房屋尽调的深度与准确至关重要，有了它我们才能预判，从拍中到过户交房所需要的时间，以及买房的成本。

三、什么是二次抵押

二次抵押贷款在银行俗称净值贷款，净值贷就是以同一抵押物在第一次贷款未还清的情况下申请第二次抵押贷款，例如使用汽车抵押申请了贷款，贷款还没有结清，但是还款期限已满一年，且用来抵押的汽车还有剩余价值（净值），就可以以汽车的剩余价值作为抵押申请第二次贷款，但是需征得第一次贷款及第二次贷款的银行的同意。

房产过户流程步骤及手续的五个步骤：

1、签订房屋买卖合同签订房屋买卖合同是房屋交易的第一步，也是完成房屋过户手续的重要一步。如果是二手房交易的话，除了签订房屋买卖合同，还需拥有房屋的不动产证和土地使用证才能进行交易和过户手续。房屋买卖合同中要注明的基本信息有：双方当事人的姓名或名称住所，房地产权属证书名称和编号，房地产坐落位置、面积和四面界限，土地宗地号（土地规划局批准的每宗土地使用权证的编号），土地使用权取得的方式及年限，房地产的用途或使用性质，成交的价格及支付方式，房地产交付使用的时间，违约责任，双方约定的其他事项。

2、提出过户申请房屋交易双方在签订购房合同之后，要尽快到房地产管理部门进行过户申请。大家都知道过户这件事宜早不宜迟，政策的变化及资金的安全都在与时间做斗争，所以一般情况下要在自签订买卖合同起30日内共同提出申请，需要携带的证明有：当事人的合法身份和收入证明、转让合同等。

3、房地产管理部门对房屋进行测绘和评估房屋交易双方提出的房地产过户申请在房地产管理部门的审核下，会在15日内作出是否受理申请的回复。如果通过了审核的话，便会有专业的人员根据需要对房屋进行测绘取证和房屋评估。这些勘察测绘和评估的结果会记录在案，以方便房屋登记备案，为房屋以后进行后续交易提供数据支持，也方便对房屋信息进行溯源追踪。

4、缴纳税费房屋交易无论是新房还是二手房，除了缴纳基本的房款之外，还要缴纳一定的税费，这是拿到不动产权证的前提。对于过户来说，也是必不可少的步骤。期房交易要缴纳契税和住房维修基金费用，二手房交易要缴纳契税，房屋非满五唯一的还要缴纳增值税和个人所得税。具体收费细则可以咨询房地产管理部门。

5、核发过户单，领取不动产权证房产过户本质上是房屋所有权的转移，所以最终要以拿到房屋的不动产证为目的。当以上一切手续办完之后，房地产管理部门就可以核发过户单了，购房者也可以等待领取不动产权证了。领取不动产证需要携带的资料有：过户手续、买卖合同（原件）、双方当事人身份证原件及复印件、房屋拥有权登记申请书（收件窗口领取）。