针对商品房预售登记的变更操作，其具体步骤可归纳为以下几点：首先申请人需向预售登记所在交易主管部门提出变更备案的申请；紧接着，转让双方需携带各自的身份证明文件以及原始的预售合同、如今的转让合同及其他相关证件，共同前往预售登记的交易主管部门，办理预售转让登记手续；最后，经过严格的审核程序，若发现各项条件均符合规定要求，则将相关材料上报至市国土与房屋管理局进行最终的审批。

《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。《中华人民共和国民法典》第五百四十三条当事人协商一致，可以变更合同。《中华人民共和国民法典》第五百四十四条当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。