目前，商品房销售分现房销售和期房销售(即预售)两种。

商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付者房价款的行为。

商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。

一、现房销售和商品房预售有什么不同

按2000年年底出台的最新规定，现房销售，凡是已取得国有土地使用证和房屋所有权证的现房，将不再办理商品房销售许可证，已竣工但尚未取得国有土地使用证和房屋所有权证的现房，仍须按照有关规定办理商品房预售许可证。商品房预售是指房地产开发企业与购房者约定，由购房人交定金或预付款，而在未来的一定日期拥有现房的交易行为。

二、现房销售和商品房预售的条件有哪些

(一)商品房预售应当符合什么条件

1、建设单位具有开发经营资格；

2、持有合法的国有土地使用权和建设工程规划许可证；

3、取得预售许可证；

4、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工期建设总投资的百分之二十五以上；

5、多层建筑封顶，高层建筑达到十层以上。

(二)商品房现售应符合什么条件

1、现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；

2、取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；

3、持有建设工程规划许可证和施工许可证；

4、已通过竣工验收；

5、拆迁安置已落实；

6、供水、供电、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件；

7、物业管理方案已落实。

(三)商品房期房和现房销售的合法性

按新规定，手续齐全的“合法”的期房，销售必须“五证”“两书”齐全，而现房销售则未必，凡是已取得国有土地使用证和房屋所有权证的现房，将不再办理商品房销售许可证，购房人买这样的现房。除了看国有土地使用证和房屋所有权证这两证二书，还要看有无《产权登记备案证》。但已竣工但尚未取得国有土地使用证和房屋所有权证的现房，仍须按照有关规定办理商品房预售许可证，购房人购买时仍需要看“五证”“两书”。

1、五证是哪五证

《国有土使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房销售许可证》

2、两书是什么

《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，它们是《商品房买卖合同》的重要组成部分。

《商品房销售管理办法》规定：商品房交付时，开发企业应当向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。