1、买到抵押已登记的房子。
买卖双方在签订购房协议的时候,会约定双方的履约期限,包括核验房源、核验资格、办理网签、办理面签、缴纳税费、过户缴费等多个环节,如果房屋存在抵押的话,还会有一个解除抵押的期限,要在办理网签之前,因为法律上规定抵押人不能在没有经过抵押权人同意的情况下处分房产,在现实中就成了解除抵押以后才能卖房子,所以只要正常办理解抵押就不会影响整个交易。
2、买到抵押未登记的房子。
这种情况是卖家将房子抵押给其他人,但却没有在不动产登记部门登记备案。在法律上存在抵押关系,但是因为没有登记备案,所以如果房主不告诉购房人,购房人是不知道的,这时候对于购房人而言就是一个潜在的危险,他随时都有可能跳出来说这房子有他的份,所以购房人可以在签订合同的时候就把这种情况写明,并约定相应的违约责任,另外能做的就是尽可能快的完成交易,过户保平安。但要强调的是,未经登记不得对抗善意第三人,购房人在法律上算是优势地位,所以也不用过于担心。
一、如何避免自己购买到的是抵押房
(一)在购房过程中要想避免自己购买到的是抵押房,可以到房管部门进行查询,因为在建工程要办理抵押,需要到房管部门进行登记,同时,如果是买了在建的抵押了的房子,要注意资金监管的事情。
(二)购房者在购房过程中,除了查询,还要注意及时网签并备案。如果是房子出现了除在建工程之外的抵押或者是查封,系统里都有记录,是网签不了的,购房者可以及时发现并避免损失。
(三)实践中,许多开发商转让已经抵押的房地产时未经抵押权人书面同意,在办理《房屋所有权证》时,房地产管理部门发现《国有土地使用证》上已有抵押记载,造成办理产权过户出现障碍,购房者无法顺利拿到《房屋所有权证》。
(四)为了规范购房法律关系,减少甚至杜绝纠纷,从保护购房者利益的角度出发,较好的办法是在《商品房买卖合同》补充协议中增加如下条款:
1、出卖人保证不得以任何形式将该商品房所属的在建项目及其所处位置的土地使用权进行抵押,否则,买售人有权无条件退房并要求出卖人承担赔偿责任。
2、买受人有权在取得《房屋所有权证》之前的任何时间,要求出卖人提供《国有土地使用证》,以便及时了解该项目的抵押情况。
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