符合条件的房屋可以抵押的，抵押房屋要签订书面的抵押合同，而抵扣权是自办理抵押登记后设立的。债权人在一定的条件下可以行使抵押权，那么民法典中私下签订房产抵押合同有没有效

一、民法典中私下签订房产抵押合同有效吗

民法典规定，私下签订的房屋抵押合同，当事人有民事行为能力，是真实意思表示，不违反法律强制性规定和公序良俗的，具有法律效力。

房产抵押引争议

2002年9月，中国光大银行福州市分行将600万元借给一家企业，同时与另外一家企业签订了《抵押合同》，将两幢房产作为贷款抵押，并经房管部门登记生效。

贷款到期后，因拖欠高达457万多元的借款本金，光大银行将贷款企业与抵押企业告上法院。然而，经法院调查，抵押企业与其所抵押的房产存在权属争议。

数百万元的银行资产面临流失危险。专家认为，这一事件反映有关单位和部门在贷款抵押审查时不够严格，敲响了资产抵押审查的警钟。

拖欠借款数百万银行将企业告上法院

2004年7月1日，中国光大银行福州市分行（以下简称光大银行）将福州九星企业集团有限公司（以下简称九星集团）和福州市包装机械厂告上法院，称前者拖欠其借款本金457万多元，后者应承担担保责任。

光大银行称，2002年9月，光大银行与九星集团签订了一份《借款合同》，约定借款600万元，借款自2002年9月至2003年9月。同时，光大银行又与福州市包装机械厂签订了一份《抵押合同》，约定福州市包装机械厂将位于福州市台江区鳌峰路人民埕A、C座房产作为抵押担保，并在福州市房产交易中心抵押登记，获得了《房屋他项权证》。

截至诉讼期间，九星集团尚拖欠光大银行借款本金457万多元。为此，光大银行起诉至福州市中级人民法院。

法院经审理认为，《借款合同》和《抵押合同》均为有效合同，福州市包装机械厂应按约履行其抵押物担保责任，判决光大银行对福州市包装机械厂的抵押房产和土地使用权，享有优先受偿权。

新旧包装机厂之争抵押房产陷入争议

由于借款企业无法归还贷款，光大银行向法院申请执行福州市包装机械厂的抵押房产，却由此引起新旧福州包装机械厂的争议。

2005年11月，福州市九星乾坤电子有限公司股东王凤英、黄长生、陈继森等向福州市中级人民法院反映，被抵押的房产属于1989年成立的福州包装机械厂（以下简称旧包机厂），而不属于签订《抵押合同》的福州包装机械厂（以下简称新包机厂）。

经法院听证查明，旧包机厂于1989年1月由福州市台江区政府义洲街道办事处设立，1997年12月改制，以432．1万元的价格转让给王凤英等14个自然人和九星公司，1998年1月，王凤英等将其改制为黑马公司，并于同年10月向工商部门申请注销包机厂的登记，企业的安置、设施、债务等都由黑马公司负责处理。

1999年4月12日，旧包机厂（此时旧包机厂已改制为黑马公司，而新包机厂尚未成立）取得人民埕A、C座房产的《房屋所有权证》，2000年6月16日，台江区宁化街道经济办以其名义设立了一家与旧包机厂同名的新包机厂。2003年，黑马公司变更登记为福州市九星乾坤电子有限公司。

2005年11月，福州市中级人民法院以不管是新包机厂，还是旧包机厂，抵押物福州市台江区鳌峰路人民埕A、C两座房产的所有权人是福州市包装机械厂等理由认为《房屋所有权证》和《国有土地使用证》登记在包机厂名下，因此抵押有效。

王凤英等于2007年11月初已就房屋登记部门的抵押登记行为向福州市台江区人民法院提起行政诉讼，2008年9月3日，福州市台江区人民法院经审理后认为，旧包机厂改制后变更登记为福州市九星乾坤电子有限公司，其与新包机厂属于完全不同的两个企业，福州市房管局于2002年9月16日作出的抵押登记及颁证行为缺乏依据。

巨额银行资产恐难追回敲响抵押审查警钟

由于房屋权属存在争议，针对抵押合同是否有效，光大银行与王凤英等人陷入持久的官司拉锯战中。

王凤英等要求法院维护旧包机厂广大职工的权益，光大银行有关负责人接受记者采访时，则坚持认为《抵押合同》有效，福州市房产交易中心也认为，其作出的抵押登记行为合法有效。

光大银行在《抵押合同》中称，乙方（指光大银行记者注）经审查，同意接受甲方（指福州市包装机械厂记者注）的抵押担保。但据王凤英等人反映，抵押的房屋属于旧包机厂所有，与新包机厂无关，只是由于当时体制原因，未将《房屋所有权证》改为黑马公司。两家企业除了名称相同外，其他方面如注册地址、法定代表人、隶属关系等都不相同。光大银行并未到实地进行审查，否则很容易就看出抵押物不属于抵押单位所有，时间、地点完全不同，此外，从房产证的发证时间与新包机厂注册成立的时间，银行和房屋登记部门也能非常明显地看出，抵押物不属于抵押单位所有，银行和房屋登记部门都未尽审查义务。

记者查阅到福州市包装机械厂的《房屋所有权证》的复印件发现，该证1999年4月颁发，其房屋坐落于台江区鳌峰路人民埕，在《国有土地使用证》的复印件上也是相同地址。而新包机厂的《企业法人营业执照》显示，该企业位于台江区工业路中段祥坂第三工业区36座，发照日期为2000年6月16日。

福州大学社会学系副教授甘满堂指出，一桩普通的银行抵押案，从2004年至今已4年多时间，还未有一个明确的结果，一方面广大职工利益可能受损，另一方面银行数百万元资产面临流失。如果当年抵押审查时，严格把关，将事情厘清，或可避免今天的局面。

根据住房和城乡建设部出台的《城市房地产抵押管理规定》，国家实行房地产抵押登记制度，办理房地产抵押登记时，抵押当事人应当提交身份证明或法人资格证明以及《国有土地使用权证》《房屋所有权证》或《房地产权证》，登记机关应当对申请人的申请进行审核。规定明确指出，权属有争议的房地产不得设定抵押。

前车之鉴当为后事之师，不管最终结果如何，这起涉及数百万元的抵押争议案都为今后的抵押审查敲响了警钟。甘满堂说。

《中华人民共和国民法典》

第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：

（一）行为人具有相应的民事行为能力；

（二）意思表示真实；

（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

第四百条设立抵押权，当事人应当采用书面形式订立抵押合同。

抵押合同一般包括下列条款：

（一）被担保债权的种类和数额；

（二）债务人履行债务的期限；

（三）抵押财产的名称、数量等情况；

（四）担保的范围。

二、抵押担保的范围

所谓抵押担保的范围，就是指抵押关系成立之后，债务人届满未履行债务，债权人要实现抵押权，在什么范围内优先受偿的问题。它是抵押效力问题中最重要的内容之一。

（一）《中华人民共和国民法典》规定，抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金及实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。

（二）抵押权为约定担保物权，故抵押担保的范围一般应当以当事人在抵押合同中的约定为准。假如抵押合同明确规定抵押担保的范围仅包括主债权而不包括利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用或者仅包括其中的一项或若干项的，则按照合同约定办理。一旦出现债务人届期不履行债务的情况，在处理抵押物所得中，债权人只能按照抵押合同中约定的优先受偿的范围优先受偿，而不能超越约定的优先受偿权。