什么情况下购买的房子算二套房，要按照二套房标准进行贷款?二套房贷款公积金和商业贷款认定标准各不一样，据了解，公积金贷款“认房不认贷”，商业贷款“认贷不认房”。本文以北京市为例，谈谈二套房贷款，公积金贷款和商业贷款的政策差异。

购房者名下有房，公积金认定算二套

经过了5月份的降息和8月份首付降低后，“史上最低”的公积金贷款利率和首付让不少人有了要动一动公积金的想法，吴女士就是其中一位。不过，吴女士曾经在北京贷款买过一次房子，贷款已经结清，房子也并未卖出。“930新政”之后，吴女士曾经咨询过，像她这样的情况，再次购房银行如何判定。当时，吴女士得到的答案是按照最新的政策，她在银行贷款买房，已经可以被认定是首套房，享受首套房的贷款优惠政策。

公积金新政出台后，吴女士想使用公积金再次购房，并且她希望能够贷到公积金额度的上限120万元，但咨询公积金管理中心后发现，像她这样的情况想使用公积金买房，只能被认定为是二套房，最多只能贷款80万元，首付比例最低20%，执行最新的公积金贷款利率。

目前商业贷款执行的政策为“认贷不认房”

购房人只要名下贷款还清，再次买房就可以被算作首套房，如果购房人名下有一套全款购买的住房，只要没有贷款记录，再买房仍然算首套房，首付比例为20%，而且各家银行针对购买首套房且个人资质较为良好的人群能够给予八八折或九折的利率折扣。与商业贷款不同的是，公积金贷款的判定标准为“认房不认贷”。对于名下有一套未卖掉住房的人来说，按照现行政策将被算作二套房，首付比例为20%。

需要提醒的是，虽然像吴女士这样的情况被认定是二套房，按照现行的公积金贷款利率为3.25%，比商业贷款利率5.15%低近不少，如果80万元的额度够用，仍是使用公积金贷款比较划算。

是否是首套以贷款时间为准分期首付方式可取消

与吴女士不同，公积金上限120万元的贷款额度对于改善型置业的李先生完全不够用，公积金新政对他影响并不大，但是“930”后，商业贷款首套房的认定却给他帮了大忙。

李先生去年9月初以640万元的总价在北五环某新盘购置了一套房子，当时还只符合二套房购买资格的他选择了开发商提供的首付分期优惠，先期交了30%的首付款，约定今年8月底前，将剩余的40%交齐。近日，李先生的置业顾问电话通知他，由于房子的工程进度原因，贷款的时间可能要提前，如果李先生仍选择七成首付，需要在近期把剩余的首付款交齐并办理贷款。不过，以李先生的情况，如果前一套房子的首付款已经还清，那么可以以首套房的方式贷款，不仅可以享受优惠利率，同时首付也不用再补交了。

李先生咨询银行的个贷经理得知，像他这样的情况确实符合首套房的贷款资格，因为银行对于是否是首套房的认定是以提出贷款的日期为准，与他购房的时间无关。个贷经理还透露，从“930政策”实施之后，他手里几乎就没有办理过二套房贷款，大部分客户都会选择还清之前的贷款以首套的身份购买。

专家分析道，从整体买房入市的人群来看，首次买房的置业人群占了成交主体。尽管公积金新政中二套房的首付比例从60%-70%调整为20%，使得二次置业人群受益更大，但是二套房的最高额度仅为80万，很多二次换房人买房都选择了商业贷款或组合贷款，相反首次买房的置业人群使用公积金贷款的频率较高，这部分人群买房大多挑选一些小户型住房，房屋面积多在50-80平方米之间，因为房屋总价偏低，因此贷款的额度多在80万-120万元之间，排除个人缴存偏低等情况以外，大部分购房人都用足最高120万的贷款额度。

此外，相比市管公积金，国管公积金在使用上仍有一些问题需要注意。对于换房群体，如果曾经使用过国管公积金贷款，必须要等到结清贷款满五年后才能再次使用公积金，而不是还清即可再次使用公积金贷款。另外，如果名下公积金贷款未结清，是不能再次使用公积金购房的。