根据我国法律规定,以出让或划拨方式取得土地使用权,应向县级以上人民政府土地管理部门申请登记,经县级以上人民政府土地管理部门核实,由同级人民政府颁发土地使用权证书。批准后,方可用于建设商品房。

批准后，棚改土地才能用于建设商品房。我国法律规定，以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。

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在集体土地使用权的情况下，建设商品房需要首先取得建设用地使用权。根据《土地管理法》第十一条，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。而根据《城市商品房抵押管理办法》第五条，商品房预售应当符合已交付全部土地使用权出让金，持有建设工程规划许可证和施工许可证，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期等条件。

对于商品房的土地使用权出让，根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，双方需要签订土地使用权出让合同，土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后六十日内，支付全部土地使用权出让金。而根据该条例第十四条和第十五条，出让方应当按照合同规定，提供出让的土地使用权，未按合同规定提供土地使用权的，土地使用者有权解除合同，并可请求违约赔偿。而根据该条例第十六条和第十七条，土地使用者在支付全部土地使用权出让金后，应当依照规定办理登记，领取土地使用证，取得土地使用权，并应当按照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地。

在商品房买卖中，最重要的是两张证，即土地证和房产证。房屋建筑产权的归属年限，包括：民用住宅建筑，商用建筑，工业用建筑。而土地使用证是确认土地使用权的法律凭证。根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》，国家依法实行土地登记发证制度，土地登记内容和土地权属证书式样由国务院土地行政主管部门统一规定。因此，在商品房买卖中，土地证和房产证是必不可少的。

在商品房买卖中，最重要的是两张证，即土地证和房产证。房屋建筑产权的归属年限，包括：民用住宅建筑，商用建筑，工业用建筑。而土地使用证是确认土地使用权的法律凭证。根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》，国家依法实行土地登记发证制度，土地登记内容和土地权属证书式样由国务院土地行政主管部门统一规定。因此，在商品房买卖中，土地证和房产证是必不可少的。

《城市房地产管理法》第六十一条

以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。

在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。