拆迁已设定抵押的房屋时,应注意对抵押权人利益的保护。抵押权人对被拆迁人所得的拆迁补偿金享有优先受偿权。
为此,抵押权人可以和被拆迁人协商,以拆迁补偿金提前偿还债权人,或将补偿金向公证处提存。
抵押权人也有权请求法院对补偿金采取保全措施。采取房屋产权调换的方式补偿的,用于调换的房屋应作为抵押物。债权人和被拆迁人可以重新订立抵押合同,并办理抵押登记。
已抵押的房屋该如何买卖
(一)提前还款,解除抵押。双方签订房地产买卖合同之后,由原业主一次性提前归还尚欠银行的全部贷款余额,之后银行释放抵押权,由房地产交易中心注销抵押登记,如此,原业主就取得了该房屋的完全产权,接下来,双方即可按照一般的二手房买卖流程完成交易。
这种方法的优点是,在房东取得完全产权之前,买方没有支付房款,因此买方资金的安全性高;缺点是,完全由房东筹钱还贷,就要求房东具有很强的资金实力或融资能力,且没有充分利用买方的首期房款参与还贷,不是最为经济的解决方案。
(二)办理转按揭。
双方签订房地产买卖合同之后,双方共同向原业主的原贷款银行申请办理转按揭手续。
这种方法的优点是,无须筹措资金提前还贷,没有融资的压力,而是将房东原有的还贷义务转由买方承受,通过变更抵押登记,将抵押人从房东变更为买方;缺点是,转按揭手续较为繁复,且不是所有银行都有这项业务,而如果买方需要到另一家银行办理贷款,则会出现跨行转按揭的问题,操作起来比较繁琐。
(三)买房替原业主提前还贷。
双方签订房地产买卖合同之后,买方将应当支付的首期房款专项用于帮助房东归还贷款余额。
这种方法的优点是,充分利用了资金的流动价值,盘活了买方的首期房款,双方合力解决了交易的最大障碍;缺点是,买方的首期房款存在一定风险,如果原房主利用买方的资金帮他还贷,进而取得房屋的完全产权,再将该房屋转卖他人后逃匿,买方既不能取得房屋产权,又让首期房款血本无归,到那时,只能通过其他法律途径追讨,就非常被动了。
若房屋本身已设定了抵押的话,此时也是允许进行买卖的。只不过,在买卖的时候可能会受到一定的限制,此时已抵押的房屋要想进行买卖的话,就只有解除房屋上面的抵押才行了,而可以解除抵押的方法主要有上述三种,但愿能帮助你解答疑惑。
《民法典》第三百九十四条,为担保债务的履行,债务人或者第三人不转移财产的占有,将该财产抵押给债权人的;
债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人,债权人为抵押权人,提供担保的财产为抵押财产。
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