最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已22日由最高人民法院审判委员会第1469次会议通过，并自1日起施行。

由于现在（特别是在深圳）房价高涨，房产已经成为价格昂贵之物，因此房产的租赁对当事人来讲也变得格外重要。而了解一下最高人民法院对房屋租赁合同纠纷案件的法律适用的指导意见，无论是对法官、律师还是对当事人来讲，都是一件非常有意义之事。

现在笔者就根据自己的执业经验和当事人的咨询，以问答的形式来体现上述最高法院的司法解释的内容。

一、问：司法解释中城镇房屋指的是什么，包括所有房屋吗？

答：该司法解释规定清楚指出本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。

乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。

但是当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。

二、问：出租人以未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋出租的合同是否有效？

答：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。

但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院会认定为有效。

三、问：临时建筑出租合同是否有效？

答：如果出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑出租，与承租人订立的租赁合同也是无效合同。

但是在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院会认定为有效。

如果租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。

但是在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院会认定延长使用期限内的租赁期间有效。

四、问：房屋租赁合同没有办理登记备案手续是否有效？

答：

1、如果没有特别约定，当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。

2、如果当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，则从其约定。但是当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

例如，甲将某写字楼出租给乙，双方约定租赁合同必须办理登记备案手续后才能生效。但是如果甲在没有办理手续之前，已经将写字楼交付乙使用（或乙支付了租金给甲），则甲与乙均不能主张租赁合同没有办理登记备案手续，所以租赁合同无效。

五、问：如果租赁合同无效，承租人已经占有使用房屋了，出租人可以向承租人主张类似于租金的费用吗？

答：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般会予以支持。

六、问：如果出租人就同一房屋与数人分别签署租赁合同的，哪个承租人能够取得房屋的使用？

答：出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：

（一）已经合法占有租赁房屋的；

（二）已经办理登记备案手续的；

（三）合同成立在先的。

当然不能取得租赁房屋的承租人可以请求解除合同、赔偿损失。

七、问：如果承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建的，出租人可以主张何种权利？

答：如果承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建的，出租人可以要求承租人在合理期限内恢复原状。

如果仍不予恢复原状的，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的。

八、问：哪些情况下，导致租赁房屋无法使用的，承租人可以解除合同？

答：因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人可以请求解除合同的，

（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；

（二）租赁房屋权属有争议的；

（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。

九、问：出租人同意装修的装饰装修物，在租赁合同无效的情况下，该如果处理？

答：1、承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；

不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

2、已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

十、问：如果租赁期满或合同解除，出租人同意装修的装饰装修物该如何处理？

答：1、承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

2、承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：

（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；

（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；

（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；

（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。

3、承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。

十一、问：如果承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的，出租人可以如果处理？

答：出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。

十二、问：承租人经出租人同意扩建，扩建费用如何处理？

答：1、当事人有约定的按照约定。

2、没有约定的，人民法院会按照下列情形分别处理：

（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；

（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。

十三、问：承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过的期限是否有效？

答：承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院会认定超过部分的约定无效。当然出租人和承租人对此有约定为有效的，则为有效。

十四、问：出租人知道或者应该知道承租人转租的，应该在多长时间内提出异议？

答：出租人知道或者应当知道承租人转租，应该六个月内提出异议，否则出租人以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。

十五、问：因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人可以代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人的合同解除权吗？

答：在转租合同有效的情况下，次承租人可以代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人的合同解除权。

如果次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。

十六、问：如果房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人可以请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费吗？

答：房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院会予支持。

十七、问：如果承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人可以请求按照原租赁合同租赁该房屋的吗？

答：如果其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院会予支持。

十八、问：如果在租期期间，租赁房屋的所有权发生变动（例如转让给其他人了），承租人可以要求房屋受让人继续履行原租赁合同吗？

答：租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院会予支持。

但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：

（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；

（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

十九、问：在租赁期间，如果出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形的，承租人可以请求法院确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效吗？

答：上述情况下，承租人不可以请求法院确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效，但可以请求出租人承担赔偿责任。

二十、问：如果出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务的，承租人可以请求以同等条件优先购买房屋吗？

答：出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人，承租人可以主张优先购买权。

二十一、问：出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，是否应该通知承租人？

答：出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。

如果承租人未参加拍卖的，视为承租人放弃优先购买权。

二十二、问：承租人在哪些情况下，主张房屋优先购买权不会得到法院支持？

答：具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：

（一）房屋共有人行使优先购买权的；

（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；

（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；

（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。