租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以解除合同。同时，根据意思自治原则，合同当事人只要不违反我国法律的强制性规定，在协商一致的情况下，允许当事人自由地创设权利义务。当事人在租赁合同中明确约定，承租人未按约交付租金，出租人有权采取停水停电的措施催促承租人交租，该规定未违反我国法律的强制性规定，是有效合同。

如果租赁合同中没有约定出租人有权以停水停电方式催收租金的，出租人在承租人未依约支付租金时，擅自采取停水停电或停用其他设施等方式催收租金，出租方的行为已经不属于合理的自我救济措施，若给承租方造成了损失的，则出租人的行为构成了侵权。承租人可以据此拒交停水停电期间的租金，并可要求出租人赔偿由此造成的损失。

要知道，当事人只要不违反我国法律、法规的强制性规定，在合同双方协商一致的情况下，允许当事人自由地创设权利义务。因此，为了享有对欠租租户实施停水停电措施的合同依据，建议出租人在与承租人签订的租赁合同或补充协议中增加：“承租人拖欠租金及物业管理费等应由承租人承担的相关费用的，经出租人催告函或律师函催缴后，仍不予清缴的，出租人有权对物业停止供水、供电，对由此引起的一切责任和造成的损失均由承租方承担”的约定。

欠租金房东可以停水停电吗

对于租赁合同中未约定承租人有违约行为时，出租人是否有权停水、停电措施的，要进一步区分这些情形：

（一）承租人构成严重违约，达到合同解除条件，并且已经向承租人提出解除租赁合同的，此种情形出租人没有义务再履行合同，完全有权采取停水、停电措施。例如，合同约定承租人拖延支付租金超过三十日的，出租人有权解除合同，当出租人行使合同解除权后，不再履行合同义务，当然有权采取停水、停电措施。

（二）租赁合同到期后，承租人拒绝搬离的，出租人有权采取停水、停电措施。租赁合同到期后，双方同意可以续租，视为不定期租赁，如果任何一方不愿意续租的，则租赁合同终止，出租人没有义务再履行合同，在实务中有的租赁合同到期后，承租人不愿意搬离，继续占有房屋不交还，这种情况下理所当然的可以采取停水、电等相关措施。

（三）承租人有违约行为，但达不到解除合同的条件或者承租人有严重违约行为，出租人未选择解除合同的，出租人不能采取停水、停电措施。为什么这两种存在合同履行的情形下，出租人不能采取停水、停电措施因为，此时出租人采取停水、停电措施对抗承租人的违约行为时，相当于以违约的方式对抗承租人的违约行为，本身也属于违约。有人认为这种情况下，出租人可以行使同时履行抗辩权，这种理解笔者并不赞同。租赁合同履行期间，保持租赁物符合正常的用途是出租人的基本义务，在合同未解除的情况下，针对承租人的违约行为停掉水、电，明显属于用违约方法对抗违约行为，并不是同时履行的问题。

需要特别注意的是，如果出租人采取停水、停电等措施的，应当合理的提前一些时间通知承租人，出租人虽然有权采取停水、停电等措施，但是避免损失扩大也是出租人的义务。例如，商铺租赁中，承租人可能存在许多冷藏的商品，如突然采取停电措施，可能会给承租人造成不必要的损失，提前通知可以让承租人有时间采取必要的措施避免损失扩大，即使最终承租人未采取必要措施，也确实因停电造成了很大的损失，但出租人已经履行了避免损失扩大的义务，对该损失不再承担任何责任。