“法院拍卖房”悄然红火

“不是我没能耐，而是这房价实在上涨太快！”

这句被“恶搞”改编过的歌词，在全国房价“涨”声一片的情况下，正成为大部分城市中产阶级的真实状态写照：收入不算低，生活还可以，但就是房子买不起。

不过，有一个做“二手房”交易的地方生意不但没有减少，反而竟有突然红火起来之势。

“我们每个月大概卖出10多处受法院委托进行拍卖的房产。”北京天问国际拍卖有限公司（下称“天问公司”）总经理季涛告诉记者。在日益有价无市的房地产市场，每月10多处的销售额无疑是很多专门做二手房交易的房地产中介都希望达到的目标，而天问拍卖公司在北京并不算是规模最大的房地产拍卖公司。

法院委托拍卖房地产是法院在执行过程中委托拍卖公司对相关房产进行强制拍卖。在拍卖前，法院会委托独立的专业评估机构对该房产价值做出评估，确定拍卖底价后，由拍卖公司具体负责拍卖过程。

然而，作为一种非主流的房地产交易模式，房地产拍卖对于大部分普通购房者来说还是件很陌生的事情，它何以能成为二手房市场交易新宠呢？记者在走访中发现，为我们大部分业外人所不了解的是，拍卖房在交易成本和销售价格上具有得天独厚的优势。

低至七折的价格

13800元／平方米！这是上个月天问公司受法院委托在拍卖北京朝阳区高档楼盘棕榈泉国际公寓两处房产时的成交价格。新浪房产频道显示，在2006年2月份最后一次更新资料时，该楼盘均价为19500元／平房米，其2003年开盘时的均价已是11000元／平米。

照此计算，该拍卖价格仅为市场价格的7折，而这还没有算上今年上半年以来北京房地产价格整体上涨的因素。

“拍卖房的价格都会比市场价格低一些。目前北京的拍卖房价格相当于市场价的8．5折吧，而南方的城市比如广州、上海等地拍卖房市场比较成熟，而且人们对于二手房没有偏见，拍卖房价已高达市场价的9折或以上。”天问拍卖公司的负责人季涛向记者分析说，在两三年前，由于对二手房消费观念没有转变，加上房源比较差，在北京法院拍卖房的价格甚至会低至7折以下。

不过，随着目前房地产市场的水涨船高，法院拍卖房交易正日渐活跃。

“现在房源越来越好了，很多都是从未入住过的新房，这吸引了很多个人买家。”季涛说，目前参与竞买的买家主要是中介公司和个人买主。

房地产市场的强劲走势，让很多中介公司在参与竞拍时都带有一种明显的“收房”心态，“不论地段，不论户型，基本上觉得价格合适就出手了。”一位拍卖师告诉记者，中介公司的竞拍者往往比较看重价格因素，一旦觉得“转手就有得赚”，就会豪气出手，因为他们有庞大的营销网络和营销队伍，所以地段、户型等缺点他们都可以自行克服。

而个人买主往往是有实际需求的，一旦觉得房子合适，即使价格高一点，立马也会出手。不过在已成交的交易中，个人买家却比较少，“因为一般的拍卖房都是一次性付清款项，这让很多个人买家望而却步。”季涛分析说。

3％的成本差

与销售价格低廉紧密相连的是卖家的利益。卖家为何同意以折扣价格卖房子呢？

“法院强制执行是一方面因素。”一位拍卖公司的人士告诉记者，由于无力偿债等因素遭法院对其资产的强制执行。这种情况比较容易发生在房地产市场不景气的时候，但是在目前如日中天的房地产市场，很多人之所以情愿被法院“强制执行”是出于成本的考虑。

今年6月1日，国家税务总局所发的《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》开始生效。

这意味着，如果房主选择通过市场化的手段比如选择中介把房子转手出去，在缴纳5％的营业税和1％的转让收入的个人所得税外，还需要付给中介公司2％左右的服务费，此外，房主还需要不厌其烦地承担“散户”看房的打扰。

“法院拍卖的房产是不用缴纳营业税的，严格来说，也不用缴纳个人所得税。”季涛说，对于卖家来说，尽管要承担法院诉讼费和评估公司和拍卖公司的相关服务费用，但是这所有的费用加起来远远低于房屋交易价格的5％，季涛表示。

相比之下，即使在价格上略有所让步，在房主看来，通过法院拍卖房产仍不失为一种极好的避税方式。

“这样很可能会导致一些炒房者故意有钱不还债，让债权人起诉后由法院将其房地产拍卖，从而避开政策的限制。”一位分析人士认为。

21世纪经济报道

购买法院拍卖房有何利弊？

（1）关于“利”的分析

可以避开限购令，对通过法院拍卖取得房屋所有权的方式，现在没有明确的法律规定或政策规定，是否也按照限购令执行。因此，我们说目前还是一个“灰色地带”。但在实际执行中，房屋竞得人必须拿着法院出具的房产权属变更司法裁定、拍卖成交确认书、协助执行书及身份证等证件，到房屋所在区域的房产主管机关办理过户手续。

可以规避部分税种，一般来说在办理产权过户时，出具了法院的协助执行书后，通过法院拍卖所得房屋只需缴纳契税，不需缴纳所得税和营业税。但目前这种操作方式尚存一定争议。

（2）关于“弊”的分析

《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第一条明确规定，在执行程序中，被执行人的财产被查封、扣押、冻结后，人民法院应当及时进行拍卖、变卖或者采取其他执行措施。

法院在审理经济纠纷时，有些要涉及到把扣押查封的不动产进行拍卖处理，拍卖的不动产在价格上相对来说价格比较低，而且拍卖所得房产在缴税上也有优惠，可以免除所得税和营业税比较划算。