返租式商铺行为被认为是非法的。具体而言，返租式商铺是房地产开发商将一座大型商业综合体项目分割为若干个规模较小的产权店面并向小业主进行销售，同时商定与之签立一份具有约束力的返租协议，承诺在特定时间段内，该商铺的运营管理将由开发商全权负责，并且按照预先设定的日期向小业主支付固定的租金收益。

《商品房销售管理办法》第十一条房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。