1、如何计算土地使用年限？城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第十二条明确规定了土地使用权出让的最长期限，其中住宅用地为70年。因此，一般住宅用地使用年限为70年。那么，对于二手房，如何计算呢？根据规定，应当按照我国的征地方式分别对待。

以出让方式取得所购公有住房新占用土地的，按照原国有土地使用权出让合同或出让合同、国有土地使用权证书的规定计算土地使用年限，转移寿命减去使用寿命。

以划拨方式取得公共住房和经济适用住房用地的，即土地出让期限自该建筑物第一套房屋首次挂牌之日起确定。其他房屋挂牌时，按上述方法计算使用年限，以保证同一土地、同一建筑物的土地出让年限的终止日期相同。其中，钢混结构房屋和砖混结构房屋的最高土地使用年限不超过70年；砖木结构房屋的最高土地使用年限不超过50年。例如，一栋钢混结构房屋于1997年竣工，该楼第一栋房屋的首次交易日期为1999年，其土地使用年限=70年-（1999-1997）=68年（截至2067年）。例如，该楼的第二套房子于2002年入市：其土地使用年限：70年-（2002-1997）=65年（截至2067年）。