物业管理包括以下内容：

（一）共用部位、共有设施、设备的日常维修、养护、运行和管理；

（二）物业管理区域内安全措施的建立、公共秩序的维护；

（三）共有绿地、花木等的养护与管理；

（四）物业管理区域内环境卫生的维护；

（五）其他物业服务内容。

山东局部物业管理现状

一、现状

1、山东的物业市场还处在初级阶段，有些地方政府部门的行为和市场有一段距离。特别是开发商“自建自管”的现象相当严重，使居民无法享受到高质量的物业管理服务。

2、大型物业集团入住

目前已有相当一部分大型物业集团入住山东，如：世界一流物管集团－－仲量联行、深圳国贸物业、莲花物业等，说明山东“城市居民正进入物业公司统治时代”，然而，正并不能表明山东的物业管理进入高速发展时期，相反，这是“由外而内”的变革，在看好山东物业市场巨大潜力的同时，现状也让人担忧。

3、费用难以收缴

物业管理企业要生存，就要营利，物业公司的收入主要依靠管理费的收缴，（多种经营目前很难成为主业）然而，现实告诉我们，物业管理费是很难收缴的，人们的思想不可能在一夜之间发生翻天覆地的变化，这需要“外来的和尚“灌输先进的现代城市思想，让缴纳管理费成为理所当然的事情，这是一场没有硝烟的“战争”，或者叫“思想上的圈地运动”。

4、政府介入过深

最让物业公司头疼的是物业竞争“明招暗定”。目前物业管理方面的法律法规尚不完善，许多地级市则各自出台了一些物业管理办法，其中包括保障公平投标的若干规定。可真到投标之时，往往形式上做得像那么回事，实际上早就内定了。

“明招暗定”最大的害处是使许多资质不够的物业公司混入物业市场，特别是开发商“自建自管”的现象相当严重，使居民无法享受到高质量的物业管理服务。“自建自管”物业公司和房地产公司是“儿子”和“父亲”的关系，常常交接不清，遗留下住宅质量等诸多问题。居民入住后，物业公司不是去维护消费者的权益，而是想方设法为房地产公司开脱，有时则“踢皮球”，让消费者夹在中间受气。

5、民众意识有待提高

除了物业费用的收缴外，民众对物业管理的意义和价值的认识还有待提高，民众只能看到“站岗的保安”、“扫地的清洁工”、“收费的服务人员”，物业管理的增值和潜在价值很难看到，这许多人认为不值得交钱，因为在他们看来“物业公司并没有做什么”。

把物业管理的潜在价值有效地呈现出来，这是让民众接受的必然选择，也是物业公司介入的前提，如果物业顾问能实现这个目标，那也是成功的保障。

6、法律逐步完善

山东近几年，比较重视法律的建设，随着国家的《物业管理条例》的出台，也制定了《山东物业管理条例》，各市、地区也出台了细则，这是好的一面；但法律的执行是有其滞后性的，加上地方政府的干预，法律所能起到的作用相对减弱了。

7、物业质量有待提高

房地产行业的发展，使物业管理出现了前所未有的热潮，但房地产开发的粗制滥造，也影响了物业管理的健康发展，民众经常把开发商的问题归罪于物业公司，这也难怪，因为人家每个月交钱给物业公司，每天见到的也是物业公司，不找物业公司找谁呢？

由于给予把房子建好，没有充分考虑到物业的位置、采光、隔音、绿化、交通的问题，物业本身存在“先天不足”，特别是公共设施的配套，也会存在一些问题。

8、地方发展区域差异

山东的物业发展受地域影响，可以说是参差不起，比如青岛、济南、烟台、临沂等城市物业的发展要相对好一些，但物业管理费用标准相对也较低。全委物业公司运作经常受到管理费收缴难的影响，甚至，像莲花物业公司（山东分公司）也面临着亏损。我没有详细查阅资料，但直觉告诉我，作顾问比较划算，省去了很多管理成本，或者驻场代管也可以，前提是一定要把品牌做好、打响。树立一两个形象工程还是很有必要的。

二、未来发展

1、把鞋子卖给“不穿鞋”的人

物业管理的不成熟，也正预示着潜在的巨大市场空间，谁能在这块处女地上率先争得一席之地，谁就是赢家。把鞋子卖给“不穿鞋”的人，把梳子卖给和尚，这些营销策略都可以在山东这块文化胜地施展手脚。说起文化，大家都知道，山东自古以来是文化胜地，孔子便是最好的代表了。这种文化底蕴，也许可以成为我们开拓市场的一个切入口。

2、存在即为合理

存在有存在的道理，前边说的颇具负面，但这些都是道理，都是我们可以发挥的空间；［山东］大连物业管理协会、聊城市物业管理协会、济南物业管理行业协会都是在最近一两年才成立（网上新闻查证），说明物业行业发展的薄弱，但反过来说，正是如此才更加需要权威的物业品牌介入，保利物业的成功介入，是一个良好的开端，以顾问的身份介入，更说明树立专业品牌的必要和重要性。

3、行业发展呼唤－物业顾问

正像中国咨询管理行业的发展一样，之所以如火如荼，是因为企业如雨后春笋般成立，却不知道如何更好的运作，大家都想更快、更好的发展壮大，所以咨询管理顾问应运而生。

同样，在物业行业，成立、生存还不算特别难，但要想更好、更快的发展，树立江湖地位就没那么容易，赢得业主的青睐更是不容易。靠经验摸爬滚打的时代悄然过去了，现在人们需要的是能快速的复制成功经验，最好能“克隆”，快速的呈现给业主一个完美的杰作，物业顾问的介入无疑是顺应民意，顺乎天意，物业模式的输出、复制，是一个“教学相长”的过程，在教会了别的同时，我们也会相得益彰。

4、打铁还须自身硬

这有两层意思：首先，对于山东众多物业公司，自身的成长很重要；其次，对于物业顾问公司，要把经验恰如其分的移植，要能相互“匹配”，根据实际情况的不同有所变通，而不能“刻舟求剑”。

我们要把自身的经验加以总结，边总结边输出，让我们的模式成为行业的典范，成为行业的领头羊！

《物业管理条例》第三十四条

业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

第三十五条

物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。