质量保修责任是指建设工程竣工验收后，对于在保修期限内出现的质量缺陷，承包人予以修复的责任。质量缺陷是指建筑工程质量不符合工程建设强制性标准以及合同约定。《建筑法》62条规定：建筑工程实行质量保修制度。建筑工程的保修范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目；保修的期限应当按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用，维护使用者合法权益的原则确定。具体的保修范围和最低保修期限由国务院规定。为使建筑法上的保修制度具有可操作性，国务院2000年6月制定了《建设工程质量管理条例》（下称《条例》），建设部2000年6月制定了《房屋建筑工程质量保修办法》（下称《办法》），三者构成了完整的建设工程质量保修法律体系。

1、保修范围与期限。

根据《条例》第40条和《办法》第7条：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年；其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。

何为地基工程和主体结构的合理使用年限？目前国家还没有统一规定，需要根据各类建设工程的不同情况如建筑物结构、使用功能、所处的自然环境等因素，由有关技术部门作出判断。根据《民用建筑设计通则（试行）》，一般认为按民用建筑的主体结构确定的建筑耐久年限分为四级：一级100年以上，适用于重要的建筑和高层建筑（指10层以上住宅建筑、总高度超过24米的公共建筑及综合性建筑）；二级耐久年限为50——100年，适用于一般建筑，三极耐久年限为25——50年，适用于次要建筑；四级为15年以下，适用于临时性建筑。可见，除临时性建筑外，民用建筑的合理使用期限最低也应在25年。设计文件明确规定使用年限的，以设计文件为准；无明确规定的，由原设计单位或有关技术部门确定，以确定的年限为准。

2、保修程序。

根据《办法》，房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷的，建设单位或者房屋建筑所有人应当向施工单位发出保修通知。施工单位接到保修通知后，应当到现场核查情况，在保修书约定的时间内予以保修。发生涉及结构安全或者严重影响使用功能的紧急抢修事故，施工单位接到保修通知后，应当立即到达现场抢修。施工单位不按工程质量保修书约定保修的，建设单位可以另行委托其他单位保修，由原施工单位承担相应责任。

发生涉及结构安全的质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当立即向当地建设行政主管部门报告，采取安全防范措施；由原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出保修方案，施工单位实施保修，原工程质量监督机构负责监督。

保修完成后，由建设单位或者房屋建筑所有人组织验收。涉及结构安全的，应当报当地建设行政主管部门备案。

3、区分保修义务与保修费用。

施工单位是包修义务人，《办法》4条规定：房屋建筑工程在保修范围和保修期限内出现质量缺陷，施工单位应当履行保修义务。但是承担保修义务并非一定要承担保修费用。《办法》13条规定：保修费用由质量缺陷的责任方承担，故出现质量缺陷后要根据具体情况认定责任人，由其承担相关费用。质量缺陷由于施工单位原因所致，其应当无条件承担保修义务和保修费用；设计原因造成质量缺陷的，施工单位承担保修义务后，可以通过建设单位向设计单位索赔；建筑材料和设备配件造成质量缺陷的，如果由施工单位采购的，自行承担保修费用，如果建设单位采购的，建设单位承担保修费用；使用不当、第三方原因和不可抗力造成建筑物质量缺陷的，不属于保修范围。

4、商品房保修的特殊规定。

商品房保修制度与其他建筑物保修有所区别：1、适用法律较多。《办法》第16条规定：房地产开发企业售出的商品房保修，还应当执行《城市房地产开发经营管理条例》和其他有关规定；2、保修义务人是房地产开发企业。《城市房地产开发经营管理条例》第31条规定：房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任；3、保修责任始期特殊。《商品房销售管理办法》第33条规定：保修期从交付之日起计算；4、包修期限较长。《商品房销售管理办法》第33条规定：商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中确定的最低保修期限的，按照该规定确定最低保修期限。