一、“租售同权”具体内容

“租售同权”中的“权”大体包含哪些内容，这是首先必须明确的问题。

7月18日，住建部、国家发改委、公安部等9部委发布的文件《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》涉及这方面的内容是：“推进部门间信息共享，承租人可按照国家有关规定凭登记备案的住房租赁合同等有关证明材料申领居住证，享受相关公共服务。”

可见，9部委文件并没有明确指出租售同权的“权”包含哪些权利，只是笼而统之地称之为“相关公共服务”。更进一步讲，国务院发布的《“十三五”推进基本公共服务均等化规划》中，我国城镇居民基本公共服务包括“公共教育、劳动就业创业、社会保险、医疗卫生、社会服务、住房保障、公共文化体育、残疾人服务等八个领域的81个项目”。其中，“公共教育”位列首位。在优质教育资源稀缺的大环境下，公共教育也成为附加在产权房上最关键的公共服务。

由此可见，尽管“租售同权”的“权”是指享受基本公共服务的各项权利，但相对于其他公共服务，子女教育权无疑是购房群体最为关注的“权利”，这也是购房者与租房者差异最大的权利。

二、“租售同权”的真实意图是什么？

从国家政策层面来看，发展住房租赁市场，或实行“租售同权”是贯彻落实“房子是用来住的、不是用来炒的”和推进公共服务均等化的重要举措。然而，从地方政府角度看，除了房地产调控、构建房地产市场长效机制等原因，地方政府还有另外的政策考量，这从最先动起来的广州可窥见一斑。

在广州的政策文件中，享受租售同权的具体规定是这样的：“具有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女，其监护人在本市无自有产权住房，以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的，由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校（含政府补贴的民办学校学位）就读。”可见，广州市的“租售同权”政策意图有二：

一是保障无自有产权住房的本市户籍子女受教育权；

二是持有人才绿卡、积分较高的外来人口子女受教育权。特别是对于第二类人群，在当前房价居高不下、限购条件极为严格的环境下，“租售同权”从根本上消除了高端人才子女紧急入学的后顾之忧。

武汉、郑州、沈阳、无锡、东莞等二三线城市也先后出台了针对高端人才的租房购房补贴、落户、租售同权等政策。由此可见，“租售同权”不仅是房地产长效机制的重要内容，更是各大城市开展人才争夺战的重要举措。

三、“租售同权”对房地产影响几何？

可以预见，一旦“租售同权”在某一城市全面落地，势必将对当地房地产市场、住房租赁市场产生深刻影响。

首先，“租售同权”和住房租赁市场的发展，将从供给侧和需求侧两方面对房地产交易市场产生影响。一方面，国家大力发展住房租赁市场，将显著提高住房的总体供应量。另一方面，“租售同权”将较大程度上削减部分居民购买产权房的紧迫性。过去十余年内，房地产市场中“学区房”之所以屡屡被爆炒，根源在于产权房上附加的子女受教育权利。一旦“租售同权”实施后，将在一定程度上缓解因教育需求而创造的住房刚性需求。对于房价而言，“租售同权”无疑将对整体房价形成一定的压力，特别是因“学区房”虚涨的部分存在一定的回落风险。

其次，“租售同权”和机构化住房租赁企业的发展，将可能对房租形成较大的上涨压力。其影响过程大体有以下两方面：一是“租售同权”中“权”的租金溢价。在大多数城市，房租仅反映了住房居住功能的价格，并没有附加城市公共服务的溢价。一旦“租售同权”实施后，租户享受租赁住房上附加的公共服务溢价，将在房租上体现出来。

它的目的是为了缓解住房压力，吸引更多的人才，与此同时，带来租房市场、房地产的深刻变化。不过这一新政策还在不断的完善中，有关政府还在根据最新的情况不断地进行调整，以适应社会情况。