在城市房屋拆迁中，拆迁人和被拆迁人达不成拆迁补偿安置协议，必须先通过行政裁决的程序后才能依法强制拆迁，而行政裁决的重要依据即是评估结果。

1、根据《城市房屋拆迁估价指导意见》（建住房〔2003〕234号）第六条的相关规定，拆迁评估机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式决定。拆迁估价机构确定后，一般由拆迁人委托，委托人应与估价机构签订书面拆迁估价委托合同。收托估价机构不得转让、变相转让受委托的拆迁估价业务。

2、拆迁评估由具有房地产价格评估资质的估价机构承担，估价报告必须由专职注册房地产估价师签字。

3、拆迁评估主要依据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，评估的方法有很多种，比如成本法、假设开发法、市场比较法、收益法、基准地价修正法等。根据《城市房屋拆迁估价指导意见》第十六条之规定，拆迁估价一般应当采用市场比较法。评估结果应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。

4、拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。

房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，按照省、自治区、直辖市政府规定的标准执行。被拆迁房屋室内自行装饰装修的补偿金额，由拆迁人和被拆迁人协商确定；协商不成的，可以通过委托评估确定。

5、拆迁当事人对估价结果有异议的救济措施。

、自收到估价报告之日起5日内，可以向原估价机构书面申请复核价格，也可以另行委托评估机构评估。

、拆迁当事人对原估价机构的复核结果有异议或者另行委托估价的结果与原估价结果有差异且协商达不成一致意见的，自收到复核结果或者另行委托估价机构出具的估价报告之日起5日内，可以向被拆迁房屋所在地的房地产价格评估专家委员会申请技术鉴定。

所以，在城市房屋拆迁中，拆迁人单方委托房屋评估机构作出的房屋评估价值鉴定结论，依法不能成为房屋拆迁主管部门作出行政裁决的依据，这一点毋庸置疑，根据《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第62条之规定，

对被告在行政程序中采纳的鉴定结论，原告或者第三人提出证据证明有下列情形之一的，人民法院不予采纳：一、鉴定人不具备鉴定资格；二、鉴定程序严重违法；三、鉴定结论错误、不明确或者内容不完整。如果鉴定程序上严重违法，法院应依法予以撤销。同理，没有评估师资格的人员在拆迁房屋价值鉴定的评估报告上署名，其作出的评估报告也不具有法律效力，以此评估报告做出的裁决亦应当被撤销。

集体土地征收中有房屋价值评估程序吗

集体土地征收中没有房屋价值评估程序，农村集体土地区别于城市房屋的重要之处在于，后者是可以入市交易的，故其有所谓的市场价格，而前者则不能。因此，农村集体土地的价值便是一个相对固定的，人为规定出来的数额，而不会随着市场变化而自由变化。理解了这一点，我们就能明白，集体土地征收之中是没有“价值评估”这一说的，征收方只需要把一些土地的基本信息搞准，再按照既有标准一算，就能得出被征收土地的补偿数额来。

《国土资源部关于完善征地补偿安置制度的指导意见》（十）规定，当地国土资源部门应对拟征土地的权属、地类、面积以及地上附着物权属、种类、数量等现状进行调查，调查结果应与被征地农村集体经济组织、农户和地上附着物产权人共同确认。所谓“用地报批前的告知、确认、听证工作”中的“确认”环节即应按此办理。事实上，这一步骤就是在完成城市房屋“评估”程序中的一些类似的重要工作。

对于宅基地上的房屋，其评估程序、步骤应类似于国有土地上的房屋评估。但在实践中，这一程序通常不会那么严谨，最终给出的类似于评估报告的文件也不会像国有土地上房屋的那么详细、正规，有的就是一张纸的内容。需要指出的是，由于这一评估就是一个重置成新价，而不涉及房屋周边房地产的市场价值，因此其数额要比国有土地上的房屋低得多。