【名词解释：后背房与一体房】

这两种说法都是农村村民根据其自建房的特点所创设出来的约定俗成的概念。

所谓“后背房”或者“小背房”，顾名思义，就是“背”在农村宅基地上正房背面，以正房的一面墙体为依托的自建房。

无疑，这种建房方法能够有效扩大宅基地上房屋的使用面积，解决厨房、厕所、储物间甚至小卖部等经营场所的用房需要，还有冬暖夏凉等许多优点。

而“一体房”则比“后背房”更为高级，系直接通过加高正房大梁后延伸自建的房屋。

即面积扩大部分与原宅基地上的正房完全连为一体共用一根大梁。

实践中，许多“后背房”都建于二三十年前，村民长期居住使用甚至从事经营均无人管理、处罚。

如今，一些地方却开始依据《城乡规划法》及当地城乡规划条例的规定来对其进行整治，主要措施就是将其一律拆除。

【法律分析：“历史遗留原因”究竟能追溯到什么时候?】

在违建认定与处置领域，我们经常讲“历史遗留原因”。

即有些房屋建造之时并不违反当时的法律和政策规定，且确系满足了村民生产生活的实际需要。

而《城乡规划法》出台于2008年，按照“法不溯及既往”的原则不能调整其施行以前的建房行为。

那么，对于建造年限在20-30年的这批农村房屋，认定其为违建的依据又是否存在呢?1982年2月13日国务院发布了《村镇建房用地管理条例》，其第5条明确规定：在村镇内，个人建房和社队企业、事业单位建设用地，都应按照本条例的规定，办理申请、审查、批准的手续。

任何机关、企业、事业单位和个人不准擅自占地建房、进行建设或越权批准占用土地。

据此，1982年的这一《条例》的出台可以被理解农村建房“历史遗留原因”的分水岭。

82年以前建造的，即使无证、未经审批也是合法的;82年以后建造的且无证，严格意义上说确系违法建筑。

(这是地方政府目前对这一问题的掌控标准，请大家务必客观理性面对)《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》(国土资发〔2016〕191号)第六部分在规定“分阶段依法处理宅基地超面积问题”时就按照1982年“划线”对历史遗留原因导致的超占面积问题提供了面积认定标准。

也就是说，“历史遗留原因”这一理由不能被无限度的“扩大解释”，在有法规可依的情况下认为“法不责众”“没人管就建”“别人建我也建”而自建的房屋一旦违反了城乡规划，挤占了所在村的公共空间，就很有可能被作为违建拆除并不予任何补偿。

【这4类房屋2019年悬了!】

根据2019年至今一些地方所反馈上来的拆违政策导向，在明律师在此郑重提示以下4类房屋的建造、使用者，你的房屋将随时可能收到责令限期拆除的通知：

其一，耕地等农用地上建造的住宅、经营用房。

根据《土地管理法》的规定，建造住宅只能利用自家拥有宅基地使用权的宅基地，经营性用房则要使用集体经营性建设用地，此即所谓“土地用途管制”原则。

在耕地上建住宅、经营用房无疑违反了上述原则规定，将随时可能面临遭限期拆除的法律风险。

需要指出的是，一些地方在认定“大棚房”的过程中出现了认定标准模糊、泛化的现象，甚至将本就不是“大棚房”的房屋以拆除大棚房的名义实施拆除，这无疑是存在依法维权的必要的。

另有一些地方存在罗织“名词”拆除农村房屋的做法，譬如未经任何专业鉴定就以“整治老旧农业设施”的理由拆除农民在其承包地上建造的农用设施建筑，这也是明显缺乏法律依据的。

其二，未经审批私自加层建造的房屋。

建筑物的层高一般是有统一的要求的，不可能允许建造者自由加高。

一些地方长期存在的自行搭建彩钢、泡沫板结构三楼、四楼的行为既违反农村建房审批规定，又可能存在重大消防、用电等安全隐患，这路后期加盖的部分通常又不属于前述“历史遗留原因”的范畴，被限期拆除的法律风险极大。

其三，未经审批私自建造的超出宅基地证载范围的建筑，如前述“后背房”“一体房”等。

这路建筑主要危害在于占用了村庄规划中的公益设施用地，可能影响村庄的道路通行、消防应急救援通道和养老、医疗、幼儿园等公益设施的建造。

根据最新的政策措施，这类建筑将会在2019年年内被限期拆除且不予补偿，其相关居住、使用功能只能通过村民自行在宅基地范围内新建解决，而小卖部等经营类用途则需要统一转移至村庄内的商业用地区域内。

其四，与自家宅基地不相连的分离存在的其他居住用房及私搭乱建。

根据“一户一宅”的法定原则，一户村民只能依法享有一处宅基地。

实践中，一些村民经村长“点头同意”或提交了一份建房用地申请表后就直接圈占了自家宅基地以外的其他集体建设用地。

其后期建造的房屋所占用的土地根本就不是宅基地，很多都是从村里“租”来的，还要定期交租金。

无疑，这种情况下的房屋属于典型的“非宅”，在仅有一份申请表的情况下是典型的无证建筑，其被限期拆除的可能性同样较大。

而更令个别村民“不占理”的是，其自家宅基地的面积有的多达400至600平方米，而实际用于建房的面积不足一半。

本来能够在自家范围内解决的需求非要去额外占地，仅从“合理性”角度出发也很难自圆其说。

【坚持个案分析原则，不可“一刀切”】

在明律师需要特别强调的是，违建认定与处置必须遵循“个案分析”的原则，不能简单地通过政策文件所划下的杠杠“一刀切”。

30多年间农村的建房用地管理使用较为松散，如今“矫枉”也需要充分考虑行政行为的合理性与“比例原则”，在查处违建的同时切实解决老百姓最关心最现实的居住、使用困难。

譬如一些当事人向我们反映，自家的房屋是震后集中兴建的安置房，建造之时出于现实需要而“未批先建”，结果如今面临征收拆迁就来了个“不予补偿”，这无疑是不公平不合理的。

再比如有些人家的自建房系部分面积超占，在此种情况下行政机关就不宜扩大执法面积将其合法的部分拆除。

即使要一体拆除后另行翻建，也需要依法给予农民一定的补偿。

“部分违建，全部拆除”的做法是典型的行政违法行为。

再比如有些人家盖“后背房”系由于其宅基地上房屋年久失修甚至仍是土坯房所致，那么在相关改造项目中集中解决这部分群众的住房安全问题便应与拆违建同步开展，而不能只管拆不管盖。

相关的扶持、补贴政策能否及时跟进到位，也是考验地方政府行政能力的重要方面。

总之，若广大农村村民认为地方乡、镇政府或街道办事处对自己的房屋认定不合理、不公平，可及时咨询专业律师的意见，通过及时申请补办证件、改正违反规划情形、起诉责令限期拆除决定等途径依法维权，捍卫自己的正当居住使用权利。