三水海畔名苑16幢楼1200余块瓷砖脱落,业主投诉———

未经2/3以上业主签名

物管违规使用物业维修金

律师:没有1/3业主反对≠2/3业主同意

刚刚装修完,过两个月就要入住三水海畔名苑新房的小何想不明白,在签名未够2/3的情况下,小区物管却要动用业主们的物业维修基金,修缮小区内16幢楼楼梯脱落的1200余块瓷砖。昨日,海畔名苑不少业主向记者反映物管违规。经证实,物管公司的确向业主提出,签名反对动用维修基金人数不够1/3的话,就要动用物业维修金。

对此,三水区建设局表示,是否动用物业维修金要业主和物管公司具体磋商,但签名同意的人数必须达到2/3,否则违规。而相关律师也透露,没有1/3业主反对≠2/3业主同意,物管公司行为属于违规。

市民??

物管公司打“擦边球”

“楼体瓷砖脱落,物管说过了维修期。如果没有1/3业主签名反对,就当作2/3业主同意,要动用物业维修基金。入住不到3年,房子出了质量问题,凭什么我们承担维修成本?为什么不是2/3业主签名同意才用维修金?”海畔名苑业主们义愤填膺,大骂物管公司打“擦边球”。

据了解,海畔名苑2006年开始预售,2007年才有业主陆续入住。到目前为止,该楼盘还有不少业主尚未入住,而业主们也还没有成立业主委员会。

“物管公司就是见我们没有业主委员会,所以乱打‘擦边球’,侵犯我们的权益。”记者采访海畔名苑业主时,他们分析认为,物管公司置国家规定于不顾,简单认为没有1/3业主签名反对就意味着2/3业主同意,“这是将责任转嫁到我们身上的做法。因为让2/3业主签名同意的难度远比让1/3业主签名反对的难度大多了。”

16幢楼楼梯有瓷砖脱落

目前,海畔名苑物管已经将要动用物业维修金的告示贴在小区内的电梯内和楼梯口。

记者看到,总共有3张告示。告示一为《关于申请使用维修基金进行楼梯墙砖维修的通知》。上面写明:“自2009年11月起至今两个多月以来,陆续接到业主投诉楼梯瓷砖空鼓脱落现象。经检查,发现小区16幢楼42条楼梯存在不同程度的瓷砖脱落情况,据初步统计有1200块。”

该告示的附件则是三水建设局的鉴定,里面提到:“由于房屋保修期已过,维修应由业主负责,建议你公司和业主商量,申请动用物业维修金对已脱落的瓷砖进行维修。”最后一份是瓷砖脱落的统计文件。

不过令人奇怪的是,申请使用维修基金的通知时间是2010年1月6日,但是建设局批复的文件时间是2009年1月5日。两者相差一年多。对此,区建设局也未解释原因。

另外,就动用物业维修金一事,记者采访物管公司时,对方表示相关负责人不在,不接受采访。

律师说法??

没有1/3业主反对≠2/3业主同意

那么,没有1/3业主签名是否等同于2/3业主同意呢?

广东豪胜律师事务所专职律师蔺存宝认为,物管公司的做法存在逻辑错误。“物管公司需动用维修资金时,须通过2/3以上业主表决同意,而且,这种表决是明确的意识表示,同意的就说同意,反对的就说反对,没有明确说同意或者反对的,当做弃权处理,不能认为是赞成。”

另外,蔺存宝也表示,仅在楼下公示栏贴告示的做法不合理。“可能有业主居住地和工作地点不一致,可能一周才回一次,在业主不知情的情况下进行表决,结果不具有代表性。建议物管公司以书面形式挨家挨户地告知业主,或者以电话或短信的形式通知,确保每位业主知情。当然,如果业主与物管签订的合同中明确能通过楼下张贴告示的方式告知,那么可从其约定。”

物管公司以建设局一年前的回复为由,申请动用业主专项维修资金,是否符合规定?蔺存宝认为,如果该回复是针对目前的维修项目,物管也能合理解释为何一年前批复、一年后才动用资金,问题就不大。