违约责任的免责事由主要包括：法定免责事由，或双方约定的免责事由。且法定免责事由一般是指不可抗力，即自然因素、政府行为、公众行为等不能预见、不能避免并不能克服等客观情况。

一、承租人要求提前退租的怎么认定

承租人要求提前退租，按照约定承担违约责任。上海市司法局经过初步研究，梳理形成了《新冠肺炎疫情背景下的合同履行指引》。《中华人民共和国民法典》第一百一十九条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”；第五百六十三条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的”；第五百九十条规定，“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”

承租人解除合同不存在法定免责事由，因其租房是为了居住，疫情并未造成其不能实现该合同目的，解除合同不属于第五百六十三条规定之因不可抗力导致不能实现合同目的情形，亦不可援引第五百九十条将不可抗力作为免责事由，因此提前解除合同应当按照约定承担违约责任。

二、运输合同有哪些特征

我国法律在规定承运人的损害赔偿责任的同时，也明确了承运人的法定免责事由，以过失为承运人责任构成要件，并由承运人负举证责任。在实践中，承运人举证责任不能免除，承运人无法证明其无过错的，推定其有过错，在责任后果上与无过错责任并无区别。在下列情况下，即使货物发生了毁损、灭失的事实，承运人也可以免除责任。

1、不可抗力

即无法预见、不能避免和不能克服的客观情况。如地震、海啸等自然灾害。不可抗力作为人力所不能抗拒的法定免责条件，也同样适用于货物运输合同中货物的毁损、灭失情形；

2、货物的自然属性或合理损耗

货物的自然性质是指货物的内在属性。由货物的成分、品质决定，并使货物呈现出不同的特性。如液体货物在运输过程中的自然挥发等。属于货物本身的自然性质或者因货物自然特性和运输特性不可避免的合理损耗所造成的货物的毁损、灭失，与承运人的运输行为没有关系，所以不应当由承运人承担责任；

3、托运人、收货人的过错

将危险物品按照普通物品包装等属于托运人、收货人的过错造成的货物的毁损、灭失，与承运人的运输行为无关，所以也不应当由承运人承担责任。

三、房屋买卖违约免责事由有哪些

房屋买卖违约免责事由有：

1、不可抗力，当不可抗力导致不能履行时，债务人必须及时通知债权人，并将有关机关确认的文件作为有效证明提交给债权人；

2、其他法定免责事由守约方未采取适当措施，造成损失扩大的，债务人对扩大的损失部分免责。

违约免责条件是当事人对违反合同的行为不承担民事责任的条件。