商铺返租的运作模式是由开发商将一项商业项目精心拆分成为数众多且面积较小的所有权商铺出让给众多的小业主，而在此过程中，开发商会与每一位小业主签署具有法律效力的返租合同，并且郑重承诺在规定期限内，由开发商全面负责管理和运营这些商铺，而且还会按照预先设定的时间节点向各位小业主支付固定的租金收益。通常情况下，年返租回报率都会保持在8％至12％之间。关于商铺返租这种商业模式，并不能简单地称之为欺诈行为。

然而，若其中涉及到采用虚构事实或隐瞒真实信息的手法来欺骗、获取他人财物的情节，那么这便构成了刑法意义上的诈骗犯罪。

《中华人民共和国刑法》第二百二十四条【合同诈骗罪】有下列情形之一，以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物，数额较大的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金；数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金或者没收财产：（一）以虚构的单位或者冒用他人名义签订合同的；（二）以伪造、变造、作废的票据或者其他虚假的产权证明作担保的；（三）没有实际履行能力，以先履行小额合同或者部分履行合同的方法，诱骗对方当事人继续签订和履行合同的；（四）收受对方当事人给付的货物、货款、预付款或者担保财产后逃匿的；（五）以其他方法骗取对方当事人财物的。