一、昆山二套房首付比例是多少？

有房无贷或是有贷无房：最低首付款比例50％；（有一套住房、但没有购房贷款记录的居民家庭或相应购房贷款已结清的居民家庭；对于有购房贷款记录、但申请贷款购房时实际没有住房的居民家庭；）有房有贷：最低首付款比例80％；（居民家庭拥有1套住房且相应购房贷款未结清，再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房）。买房是需要到房管局进行不动产变更登记的，根据我国法律规定，房屋作为不动产，买卖需要经过不动产变更登记。房屋买卖合同成立生效后，不进行不动产变更登记，物权也不会发生变更。

《民法典》第二百零九条

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

第二百一十四条

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

第二百一十五条

当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

二、昆山的购房政策有哪些？

（一）昆山限购政策

1、购房条件

外地户口需提供3年内在苏州连续2年及以上纳税或社保证明（2019年7月25日起实施）

2、限购范围

本市户籍：居民家庭最多可购买3套房

外地户籍：居民家庭最多可购买1套房

3、限购区域

限购区域：姑苏区、相城区、工业园区、高新区、吴江、吴中区、太仓、昆山

不限购区域：常熟、张家港

4、社保个税缴纳范围

在苏州大市范围内，包括苏州市区（姑苏区、吴中区、相城区、吴江区、苏州高新区、苏州工业园区）及昆山、太仓、常熟、张家港等四市范围。

（二）昆山限贷政策

1、首套住房

最低首付款比例不低于30％；

2、二套住房

有房无贷或是有贷无房：最低首付款比例50％；

（对于有购房贷款记录、但申请贷款购房时实际没有住房的居民家庭；有1套住房、但没有购房贷款记录的居民家庭或相应购房贷款已结清的居民家庭）

有房有贷：最低首付款比例80％；

（居民家庭拥有1套住房且相应购房贷款未结清，再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房）

3、第三套住房以以上

对于拥有两套及以上住房的居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款。

昆山二套房首付比例分为有房无贷或有贷无房和有房有贷两种情况，居民家庭有一套自住房，无需偿还贷款的即有房无贷或对于有购房贷款记录、但申请贷款购房时实际没有住房的居民家庭即为有贷无房的情况下时买第二套房最低首付款比例为50％；居民家庭有一套自住房，但还未结清贷款时买第二套房的情况下时最低首付款比例80％。

《中华人民共和国民法典》：第二章　物权的设立、变更、转让和消灭 第一节　不动产登记　　第二百一十四条　不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。