二手房交易流程之复杂，让不少新手外行都蒙过圈。这也是为什么购房者愿意找中介帮忙买房的很大一个原因。

当然中间也有不少需要注意是事项。

1、流程问题

①卖方房产无贷款：无需流程2/3;

②买方全款购房：无需流程4/5/6/8;

③所有流程尽量买卖双方及中介都在场。

2、房款问题

原则上：签订合同时付定金;过户前付首付款;交房时付尾款。且正规中介公司会对房款进行监管(银行监管)，降低交易风险。

实际操作中，赎楼环节，很多卖方无力提前偿还贷款或不愿自己出资还清贷款，通常会用买方的首付款缴清剩余贷款或者通过担保公司垫资(出垫资费用)，这种方式也是目前行业的普遍做法。

但这种方式存在业主恶意诈骗的风险，所以过程中要额外注意。

①、必须提前让卖方签好首期款收据(即垫资款)，一旦发生卖家秘密转走买家垫资款的不法行为，有关收据可作为法律诉讼的依据，证明卖方已收款项。

②、买家陪同卖家进行还贷行为，买家垫资款不会被卖方转走。

3、中介交易流程

一次性过户(有产权证、国土证)流程：

签合同，交定金(不超过成交价的20%)

签合同收取佣金(卖方成交价格的1%，买方成交价格的2%)

过户、交房款

领证、物业交割(水电、物业结清)

银行按揭(有产权证、国土证)流程：

1、签合同、收费用、收资料、送资料(2-3个工作日)

2、预约提前还贷(具体银行、具体了解)

3、审批、评估(7-10个工作日，2-3个工作日出评估报告)

4、面签

5、提前还贷(全委公证)(300-500元房东拿客户钱还贷-打借条，不能欠条)

6、拿证(他项、注销抵押)

7、注销抵押-归档

8、过户(客户领证进抵押)(房东借条换收条→客户收条客户→房东欠条)

9、出新证

10、打抵押表

11、进抵押

12、出他项

13、拿他项

14、放款(7-15个工作日)