二手房买卖双方会签订《房地产买卖居间协议》，约定定金罚则。定金罚则约束了买卖双方当事人，给付定金的一方拒绝订立上海市房地产买卖合同的，无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立上海市房地产买卖合同的，应当双倍返还定金。但这种订约定金的适用，以过错为要件，当事人没有过错，则不应当承担不能签订买卖合同的违约责任。同样在商品房(一手房)买卖合同中，因不可归责于当事人双方的事则，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

房产律师提示关键词：定金、过错、定金罚则、上海房产律师

双方明知不能签订买卖合同的可能性

2008年2月15日，买受人张先生、卖售人陆先生以及中介公司签订了《房地产买卖授权定金合同》(张雷律师提示即居间协议)，约定张先生向陆先生购买某1504室房屋。同时约定“双方同意如果遇到1504室房屋产证办不出，则卖方买方在8至16楼04室房屋中另选一室”。双方约定于3月1日前至中介公司处签订正式的《上海市房地产买卖合同》。

同时双方约定，买受人张先生向卖售人陆先生支付定金1万元，如有卖方方违约未能前来签订买卖合同，则卖方所收定金应当立即返还买方，并赔偿买方双倍定金。张先生于该定金合同签订当日支付了定金1万元，并由陆先生出具了收据。

后该1504室房屋产证并未办出，买受人张先生认为卖售人李先生已经构成了违约，遂起诉到法院要求卖售人李先生承担违约责任，返还定金并赔偿双方定金。

明知风险、没有过错、卖售人不承担定金责任

法庭审理认为，双方对所买卖的房屋是否能够办理出卖售人陆先生名下的产证的风险已经有足够的认识，且在法庭审理过程中，买受人张先生未能向法庭提交任何证据证明该产证办不出是卖售人陆先生故意造成的。所以双方未能签订买卖合同，卖售人李先生不存在过错，卖售人张先生要求赔偿双倍定金的请求，法院不予支持。