一、居住权限制条件

居住权限制条件如下：

1．不可只凭一纸合同或默认习惯设立。居住权的设立采用登记生效主义，通过合同或其他合法意定方式产生居住权依据后，当事人需遵循公示公信原则，履行登记手续，否则居住权并未设立，不可享有更不可对抗善意第三人。哪怕在涉案房屋中居住多年，仍然不会只凭时效取得居住权。

2．居住权不可转让、不可继承。居住权从源头上讲其实是役权的一种，属于一种人役权，具有人身性。它保障的是特定人在特定住宅居住的权利，是房屋所有权人基于一种特定关系而自愿设立的，若可以转让或继承，难免改变或不符设权人的初衷。

3．居住权不可用于出资、出租等获取利益的活动。分析居住权的权能内容（占有、使用）可知，取得居住权仅能基于“生活需要”与“居住目的”，原则上不能将其出资、出租等来获取收益。

二、居住权的设立方式

居住权的设立有如下方式：

1．依合同而取得居住权。如承租人依租赁合同而取得对出租的房屋的居住权。

2．直接依法律的规定取得居住权。如未成年子女对其父母的房屋享有居住权。

3．依遗嘱等法律行为取得居住权，房屋所有权人可通过设立遗嘱的方式为他人设定居住权。

4．因取得时效的经过取得居住权。注意，我国尚未明确规定此种方式。

三、居住权的法律特征

居住权具有如下法律特征

1．居住权的主体是特定的公民，即有合法依据而占有房屋的公民。

2．居住权的客体只限于房屋。如出租人的房屋。

3．居住权属于一种用益物权。居住权人对房屋的使用应限于居住的目的。

4．居住权的取得应有法定的依据或有关合同的约定。

5．居住权的取得应办理登记手续，并受国家法律的保护。