房产买卖期间被查封，该如何判定产权归属？

二手房买卖已成为当前社会普遍存在的一种交易方式，但买受人由于缺乏法律意识，未能及时办理产权变更登记，当涉案房产变更登记前，作为执行标的被法院依法查封、冻结后，买受人对诉争房产就存在诉讼风险。

二手房买受人（案外人）提出执行异议的案件，其中，大部分案件因房屋买受人未能及时办理登记过户手续、未按规定时间支付房款、未按规定时间接管房屋等原因，被法院裁定驳回执行异议。

此前，此类案件审理一直存在争议，但今年5月5日，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》开始实施，对此类情形有了明确规定，对案外人提出的房屋产权异议，对已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。另外，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的财产提出异议，符合下列情形且其权利能排除执行的，法院应予以支持：

一、在法院查封之前，已签订合法有效的书面买卖合同；

二、在法院查封前已合法占有该不动产；

三、已支付全部价款，或已按合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

四、非因买受人自身原因未办理过户登记的。

如何避免二手房买卖纠纷

善意的房屋买受人在购买二手房的时候，应注意如下问题，防止房屋陷入不必要的纠纷致使合法权益无法得到法律保护：

1.签买卖协议前，应查清房屋的权属情况，确认卖方系房屋的所有权人，且该房产没有其他纠纷、未被冻结查封；

2.按协议的约定支付购房款，购房款的支付应通过银行转账的方式支付，且通过买受人自己的账号向卖方账户转账，保留银行转账凭证，大笔的购房款法官建议不要使用现金支付；

3.支付购房款之前，要先办理房屋买卖、过户备案登记，在房款支付后要及时办理房屋过户手续，防止因时间延误及房屋出卖人的原因，产生无法过户的后果；

4.及时占有、使用、管理二手房，报关相关凭证、凭据。