由于商品房预售实行预售许可证制度，仅当开发企业持有预售许可证明且具备合法资格后，与其客户达成的预售合同方可称为合法有效，反之，此种情形可能导致合同被判定为无效，同时存在法律风险。而依据现行国家法律要求，如出卖方未能获得商品房预售许可证明，则其与买方签署的商品房预售合同将被视为无效，然而，若在此之前已获取商品房预售许可证明，则可视为有效。

值得注意的是，在无购房证明的情况下签订购房协议亦为有效。

根据上述条款，若在买方提出异议之前，商品房预售方成功取得了商品房预售许可证明，则预售合同仍可视为有效，但需满足在前取得这一前提条件。那么，协议生效的具体条件又是什么呢？以下是符合有效民事法律行为所需具备的几个要素：

（1）行为人必须拥有相应的民事行为能力；

（2）意思表示必须真实；

（3）不得违反法律、行政法规的强制性规定，并且不能违背社会公共秩序和善良风俗。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在前取得商品房预售许可证明的，可以认定为有效。《民法典》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。