南京市房产档案馆表示，办首套房证明原则上须由购房者委托借贷银行来查询。摄影/张筠

6月4日，三部委联合发文，就商业性个人住房贷款中第二套住房的认定标准进行了明确的规范。按照通知界定，在二套房的认定上，实行以家庭为单位，以“认房”为主，同时又辅之“认贷”。

不过，在这个被业界称为最严厉的二套房标准认定政策出台之时，由于不同购房者的情况千差万别，并且各家银行在执行方式上尚不一致，因此，政策在加强调控、收紧房贷的同时，也给很多市民造成了一些理解上的困惑，从而影响了不少购房者的判断和选择。

为了能够减少政策操作层面上不确定性而导致的购房者误判，本期《扬子楼市》归结出了10个与二套房贷政策相关且较为典型的问题，通过对南京房管部门、南京市公积金中心以及多家银行的走访，来为购房者进行一个相对全面的解答。

惟一的住房以旧换新

也算二套房？

问：以旧换新，前一套房为房改房，未贷款，打算卖掉换购一套新房，是否也算二套房？如果要算一套房，如何操作？

答：南京多家银行都表示，目前来说，无论已拥有的房子是什么样的住房且有无贷款记录，只要实际拥有一套住房的同时再出手买房的，都算作第二套住房。如果将拥有的唯一住房卖掉之后，再买其它新房，则属于一套房。

中信银行南京银行的一位个贷部经理表示，目前市民拥有几套住房，主要有两个记录作为依据：一是房管局档案馆的备案，二是房管局的交易记录。前者覆盖面较小，而后者统计较为详细。

银行现在办理房贷，基本都倾向于看交易记录，因此会要求购房者到房管局开具实际持有房屋的证明材料。

对于仅有备案的老旧房改房，南京市房管局相关人士表示，如果有房产证且上面有私人名字，则要算二手商品房，不能规避二套房的规定；如果没有房产证或上面不是私人名字，则不算二手商品房，可以暂时逃避二套房的规定。

在外地买过房且无贷款，

在南京买房能否算首套？

问：我是南京人，在外地买过房且无贷款记录，现在在南京贷款再买一套房，是否算是首套房呢？

答：交通银行新街口支行的一位客户经理表示，要想按目前房贷新政的要求，不仅需要银行与全国的房屋登记信息库连通，还要与全国户籍信息库连通，事实上，目前的数据管理工作做不到这一点。

由于房产部门之间不联网，市房产局的信息还只能查到南京市内11个区的信息，这样11个区之外的没有贷款的房产很难查到。

只要上述购房者自己不承认，银行往往查不到这类购房者到底拥有几套房产。

中行、建行、交行、农行、民生银行及光大银行明确表示，对于不具备查询条件的，贷款人应向银行提交家庭住房实有套数书面诚信保证。银行的系统是全国联网的，任何地方贷过款买房，在南京再买房都会按二套房标准处理，但没有贷款记录的就可能成为漏网之鱼。

向银行出具虚假保证，

可能产生什么后果？

问：查不到贷款记录的房子要向银行出具书面诚信保证，如果作出虚假保证，可能会产生什么后果？

答：南京市房产档案馆目前已经明确了查询购房者房产信息的查询范围仅限南京11区，包括江南八区、江宁区、浦口区和六合区。对不具备查询条件的，银行要求贷款人仍需向银行提交家庭住房实有套数书面诚信保证。

但是，既然房产局的网络信息查询暂时还无法做到全面，那如何确定诚信保证的真伪？农业银行的客户经理表示，房产局的网络不可能永远联不起来，既然三部委联合下发了这样的政策，那么后续的完善工作一定会进行，到时如果追查出诚信保证有假，银行会记录该用户的不良信用，并调高相应贷款利率。

在宁工作的外地人想买房落户，能否享首套优惠？

问：我没有南京户口，但在南京工作多年，打算通过买房落户，即便首套也要提高房贷利率？

答：南京各家银行已经按照规定，开始要求户口不在南京的购房者，提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的相关材料。对于一个在南京工作多年的购房人来说，只要他的工资标准达到缴税标准，又买了社保，买首套房是不需更高利率的。而建设银行个贷中心的工作人员表示，没有相关证明的外地购房者还是能够从建行贷到房款，但需要按照二套房标准执行。

公积金贷款是否能买二套房，

首付和利率是多少？

问：用公积金贷款买二套房，能不能办下来，具体首付比例和利率是多少？

答：南京市公积金管理中心回答，只要是之前没有申请过公积金贷款的，都可以贷款。另外，不管名下有几套房，只要是没有贷款买房的，新房首付两成，二手房首付三成，五年以下贷款年利率是2.775%，五年以上贷款年利率为3.225%。但是，之前申请过公积金贷款的，不可以再申请。

另外，据南京住房公积金中心有关人士介绍，住房公积金贷款办理速度比较慢，贷款额度也因申请人年龄、所购房屋情况的不同而各异。一般情况下，完全办好要一个月左右的时间，最短需要20天左右，最长也有三个月才办好的。

夫妻“假离婚”后，

能否享受首套房优惠？

问：二套房的界定以家庭为单位，那么，夫妻如果办理了“假离婚”，是否能够享受到首套房的优惠呢？

答：多数银行表示，对于通过“假离婚”享受首套房优惠的方式，目前还没有特别有效的处理办法。但也有部分银行已经开始制定对策，对于借款人于购房日期之前不久办理离婚手续的，仍然归类为“二套房”来审贷，“假离婚”者往往会白忙一场。例如上海银行明确规定，必须离婚半年以上才会按照单身的情况来确定房屋套数。而离婚之后属于单身人士，尽管房贷利率有可能占到便宜，但是银行对于他们还款能力的评定，往往低于已婚人士，因此“假离婚”后，审批到的贷款额度可能也会缩水。

父母的房产证上有我的名字，

我另外再买算不算二套？

问：房产证上有一家三口的名字，子女只拥有“1/3套”住房，子女如果再买房还算是首套吗？

答：对此，银行人士表示，按三部委新规，房屋套数以家庭为单位来认定。如果子女已成年，则单独计算。很多父母当初买房时加了子女的名字，现在如果真按产权来划分，子女只拥有该房产1/3的产权，不足一套。因此，再买房仍可按首套计算。如果父母有多套房都加了子女名字，子女所占产权累计超过一套，那么银行会按二套政策对待。

但也有银行人士表示，不会在意父母的房产证上有没有子女的名字，关键是看成年子女有没有独立的经济能力。“如果子女成年后没工作没收入来源，那么即便父母房子没加子女名字，银行也不会贷给他。”

首套房证明到哪里开，

办证明的流程是怎样的？

问：首套房证明是要我个人去市房产档案馆开具吗？具体流程是怎样的？

答：南京市房产档案馆目前已经明确了查询购房者房产信息的流程，查询范围仅限南京11区。据南京市房产档案馆有关负责人介绍，原则上须由购房者委托借贷银行来查询，具体流程为：第一步，银行先向市房产档案馆索取“查询联系函”，派银行工作人员来查询该客户及其家庭成员名下所拥有的住房情况；第二步，借贷人向市房产档案馆索取“委托查询授权书”，委托银行向档案馆查询借贷人及其家庭成员名下的所有住房；银行递交这两份材料和借贷人的身份证复印件、家庭成员关系证明复印件，单身者需提供单身证明，就可以当场查出借贷人的房产信息。

南京市房产档案馆地址在华侨路52号，周一至周六可以查询。目前南京与外地还没联网，只能提供南京11个区的房产信息查询。