关于房屋买卖双方所达成的私人协议并制定出的定金合同，若此二方都具备完全民事行为能力并且都出于真实意愿表达，并且该协议并不触犯法律法规的强制性条款以及公共秩序与善良风俗的话，那么它将被认定为具备法律约束力。倘若卖方未能遵守交易合同中的义务而导致合同无法如期执行，则需要承担相应的违约责任，其具体承担方式须依据双方签署的购房合同中所做的明确规定进行处理。

至于违约金的数额，可参考合同中事先约定的标准或者按照交易标的金额的20％予以计算，然而，违约金的上限不得超出实际损失的30％。因此，在签订购房合同时，双方务必就违约责任及违约金的计算方式做出明确的约定，以便于在出现纠纷时能够及时解决问题。

《中华人民共和国民法典》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。而第五百八十六条则规定了定金担保的相关内容，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。