商品房销售广告和宣传资料属于要约邀请，但出卖人对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施的说明和承诺是具体确定的，对商品房买卖合同的订立有重大影响而房价的确定，应视为要约收购。即使商品房买卖合同中未包含解释和承诺，也应视为合同内容。当事人违反合同的，应当承担违约责任。

出卖人以认购、定购、预约等方式接受买受人定金作为订立商品房买卖合同的担保的，因一方原因不能订立商品房买卖合同的，按照《定金法》的规定办理；因不可归责于双方的原因不能订立商品房买卖合同的，出卖人应当结算，价款退还买受人。

商品房认购、订购、预定协议中有《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，出卖人已按约定收到购房款的，本协议认定为商品房买卖合同。

当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由要求确认合同无效的，不予支持。当事人约定商品房预售合同生效条件为办理登记备案手续的，除一方履行主要义务，另一方接受外，以约定为准。