不能办理房产证的有18起。

1。开发企业已破产或丧失资格，不能继续申请房地产确认权。

<2。开发商未取得土地使用证或未足额缴纳土地出让金。

3；

4。开发商没有完成备案工作；

5。开发企业多次出售房屋（未办理合同备案），导致无法办理房产证；

6。财产被法院查封了。开发商未取得建筑面积实测数据；商品房出现面积误差的，需按规定支付或退还一定范围内的超出面积。面积误差不解决，就不能办理产权登记。

9。开发商未按总体规划建设小区配套设施，或未将小区配套房过户，无法通过综合验收的；

10。开发商没有及时办理“大确认权”；

11。开发商不配合提供办理“小房子房产证”的相关资料；

12。开发商与小业主发生纠纷，未向小业主出具应出具的房产证；

13。房屋契税尚未缴纳；

14。公共维修基金尚未支付；

15。办理房产证提交的文件不合格；

16。个人购房人购房后违规建房，导致规划部门未出具房屋竣工验收证明；

17。房产证办理部门无正当理由拖延或者拒绝办理的；

18。办理产权的单位或者人员（律师、代理人）违反规定经营的。法律依据根据《房屋登记办法》（建设部令第168号）第二十二条，有下列情形之一的，房屋登记机关不予登记：（一）未取得规划许可、建设许可或者未按规划许可面积建设的建筑物申请登记；（二）申请人不能提供合法有效的权利来源证明文件，或者申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致的；（三）申请登记的事项与房屋登记簿记载相抵触的；（四）申请登记的事项与房屋登记簿记载相抵触的申请登记的房屋不能确定或者没有独立使用价值；

（5）该房屋被依法征收、没收，原权利人申请登记的；（六）房屋依法被查封期间，权利人申请登记的；（七）法律、法规和本办法规定的其他不予登记的情形。