请教城中村宅基地评估技术思路?现在提倡国有土地与集体土地同地同价，是否合理?是否可以选择小产权房的成交案例作为可比案例?

回复：

1、所谓城中村集体土地，是指在经济快速发展、城市化不断推进的过程中，位于城区边缘农村被划入城区的城中村没有征收的农村集体土地，包括村民的宅基地、村办集体企业用地和巳批准转用的部分农用地。

由于宅基地使用权依法不能单独转让、抵押，一般不需对宅基地进行评估。

2、十七届三中全会《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》中：逐步建立城乡统一的建设用地市场，对依法取得的农村集体经营性建设用地，必须通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权，在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益。国家正在抓紧完善相关法律法规和配套政策，规范推进农村土地管理制度改革。

根据目前法规，国有土地与集体土地有着不同的流转权益，国有土地使用权可自由公开交易，但集体土地却只能限于耕种或村庄内公共建设、村内转换，不能抵押和买卖，也就是说，农村集体土地不能入市，也称为土地制度的城乡二元体制。若当地为推进农村改革发展出台有相关规定及其配套政策，可按有关规定和政策执行。

3、小产权房屋是国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的，也就是说在农民的集体土地上，仅有乡(镇)政府或村委会的盖章以证明其权属，并没有国家房管部门盖章的房屋。

由于小产权房大多由村、镇自己开发，不存在土地出让金、土地征用费、耕地占用税等成本，且没有缴纳房地产开发相关的各项税费，其价格只能与同性质的房屋相比，而其成交案例不能做一般房屋的可比案例。