根据中国相关法律法规的严格要求，地产开发企业只有在成功申请并获得商品房预售许可证后，方有权利同潜在购房业主正式签署认购协议及商品房买卖合同。若房地产开发商明知自身尚未依法取得商品房预售许可证，却仍对购房者达成初步意向乃至签订正式房屋销售合同的行为，无疑构成了严重的欺诈行为。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条出卖人订立商品房买卖合时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还3．已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。因此，开发商在没有取得商品房预售许可证的情况下与购房者签订商品房买卖合同的话，属于欺诈行为。购房者可以根据上述法律规定，向法院起诉要求确认合同无效，或者主张撤销商品房买卖合同。