宅基地上房屋的产权怎么认定-法师兄

宅基地上房屋的产权归家庭主体成员共有。宅基地对于住户只有使用的权利，但是没有变卖的权利，如果转让也是必须转让给本村的人员，因为宅基地的产权是属于集体的，个人只有使用的权利。

答

农村实行集体所有制，土地归集体所有，集体组织再把住用地分配给集体成员作为宅基地使用。宅基地只能在集体成员部转让，不能对外转让。在农村，有的地...

答

城里人购买“宅基地房”与“小产权房”虽然都不得取得房屋行政主管部门颁发的房屋所有权证书，但二者仍有如下区别：第一，前者修建于宅基地之上，而后者既可能修建于宅基地之上，也可能修建于集体建设用地之上，还可能修建于集体农用地之上；第二，前者修建行为本身是合法的，是合法建筑物，而后者修建行为即是违法，应该说是一种违法建筑；第三，前者修建的目的大多是为了自住，而后者修建的目的就是为了对外销售，赚取利润；第四，前者是零零星星分布在村集体土地上的房屋，而后者是在集体土地上成片、成规模开发的房屋；第五，在初始登记中，按照房地一致原则，农民可取得国土行政主管部门颁发的宅基地使用权证书和房屋行政主管部门颁发的“宅基地房”所有权证书，而“小产权房”的开发企业不能取得以上两种证书；第六，城里人购买前者除了一纸合同外，在多数情况下，不能取得任何第三方颁发的权属证明，而城里人购买后者可取得第三方颁发的某种非正式意义上的权属证明，即“小产权”；第七，前者对房地产市场影响甚微，而后者对房地产市场冲击较大。

因在他人宅基地上建房，建筑用房的材料（动产）与他人的宅基地(不动产）发生附合，所建房屋的所有权应归宅基地使用权人所有。取得所有权的一方应返还因取得他人之物所有权所新增的利益。从民法角度讲，这个问题涉及添附物的所有权归属问题。添附是一种附合、混合的通称，是指不同所有人的财产或劳动成果结合在一起而形成一种新的财产，据此确定新的所有权归属。依据民法的添附理论，不论何种情形的添附，都使原物的形态发生变化而成为新物，并且增加了物的经济价值。在此种情形下，或不能恢复原状，或虽可恢复原状但在经济上是不合理、不合算的，因而不应恢复原状，而由一方当事人取得新形成的物的所有权。添附的结果，使一方所有权扩大，而另一方所有权丧失，这样显然对于丧失所有权的一方是不公平的。《民法典》规定：“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。”因此，从公平的原则出发，因添附而受到损失的一方当事人可以要求获得利益的一方返还其所得的利益。在发生添附时，失去所有权的当事人向取得所有权的当事人请求返还利益，适用法律关于不当得利的规定，即双方当事人之间形成不当得利之债的关系，损失的一方有权请求得到利益的一方返还其所得的利益。当然，此利益的返还不是返还原物及孳息，而是返还因取得他人之物所有权所新增利益。

我国《宪法》规定：农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留山、自留地，也属于集体所有。而宅基地房屋历经了土改登记、及未新建、翻新、改扩建的演变。在确定宅基地房屋权属时，应综合考虑土改证、宅基地使用证、建房用地审批等文件上核定的人员，以及房屋新建、翻新、改扩建等情况。 1、房屋经土改登记，未经农村宅基地使用权登记及未新建、翻建、改扩建的，以土改时登记的权利人为房屋的权利人。 2、房屋经土改登记及农村宅基地使用权登记，未进行新建、翻建、改扩建的，以土改登记及农村宅基地使用权证核定人员为房屋的权利人。 3、房屋虽经土改登记，但在宅基地使用权登记前后新建、翻建、改扩建的，以农村建房用地审批文件和农村宅基地使用权证核定人员为房屋的权利人。