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定期租赁和不定期租赁合同的租赁期限均不得超过20年。租赁期限超过20年的,超过部分无效。出租人有权在签订租赁合同时明确租赁期限,并在租赁期满...
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第15条规定:承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时,转租期限...
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租房最长租20年。 房屋租赁期限由双方协商确定,最长不得超过二十年,超过二十年的,超过部分无效。 租赁期间届满,当事人续订租房屋赁合同的租赁期限自续订之日起不得超过20年。 租赁双方对租赁期限没有约定或者约定不明确,无法确定租赁期限的,视为不定期租赁。
合同属于财产租赁合同的一种重要形式,与一般财产租赁合同相比具有如下特征:[1]1、房屋租赁合同是不动产租赁合同。以租赁物的种类为标准,租赁合同可以分为动产租赁合同和不动产租赁合同。房屋租赁合同是以房屋为标的物的合同,属于不动产租赁合同。2、合同的相对性会受到法律的一定限制。具体表现为:①“买卖不破租赁”原则对房屋受让人的限制。为保护承租人的利益,法律确立了“买卖不破租赁”原则。根据该原则,在租赁期限内,租赁房屋的所有权发生变动的,原租赁合同对承租人和房屋受让人继续有效。我国《》第二百二十九条规定,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。②承租人的优先购买权。《商品房屋租赁管理办法》第十三条规定,房屋租赁期间出租人出售租赁房屋的,应当在出售前合理期限内通知承租人,承租人在同等条件下有优先购买权。3、期限最长不得超过二十年。《合同法》第二百一十四条规定:“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。[2]租赁期间届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
对此有不同的观点。第一种意见认为,未履行期间发生的租金,视为出租人的损失,由承租人予以全额赔偿。第二种意见认为,未履行期间发生的租金,可视为出租人的损失,由承租人予以补偿。剩余租期超过3个月的,补偿额按3个月租金计付;剩余租期不满3个月的,补偿额以剩余租期的租金计付。第三种意见认为,解除后,市场租金与原合同租金的差额视为出租人的损失,由承租人予以赔偿。市场租金等于或高于原合同租金的,承租人不予赔偿。我们认为,人民法院审理此类纠纷时,应首先看原合同对此有无特别约定,有特别约定的,从其约定;没有特别约定时应看租赁合同能否,只有当合同确定无法继续履行或履行成为不必要时,人民法院才能判决解除合同。至于合同解除之后的处理,我们认为,第一种处理结果对承租人而言与合同完全履行无异,对出租人而言,如果他嗣后对将房屋出租予他人,就不存在或减少损失。因此判决承租人赔偿未履行期间的全部租金损失似不合情理,也不合法理。第三种处理方式,必须考虑剩余租期的市场行情,如果剩余租期相当长,市场行情以起伏不定,法院的实际操作就会相当麻烦,难以实行。我们倾向于第二种意见。
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