房屋买卖合同必须按约定执行吗？如果不执行违约，违约金怎样办

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• 问违约金的执行是严格按照合同约定执行吗
  

  1、违约金的执行不是必须严格按照合同约定执行。如果一方当事人认为与实际损失相比，约定的违约金数额过高或过低的，则可以不严格执行，其可以申请法院或仲裁机构予以减少或增加。 2、根据法律规定可以得知，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法等等。

• 问如何执行房屋买卖中的违约金
  

  房屋买卖中违约定金的处理具体以合同的约定为准，通常情况下处理方式如下： 卖方原因造成该合同不能覆行时，无条件退还买方所有购房款项，还应向买方赔付“购房定金”等额的违约金；买方原因造成该合同不能覆行时，“购房定金”作为违约金赔偿卖方；此外，违约方还应承担中介服务费和给他方造成的损失（包括且不限于各项代办服务费、税费、诉讼费、律师费等）

• 问违约金的执行是否应按照合同约定执行?
  

  违约金可以由买卖双方依据自己的意愿协商确定，但如果发生纠纷，并不一定能完全按照约定的数额执行。因为我们国家合同法的违约责任是一种补偿，只是弥补损失，而不是惩罚性的违约金。因此如果合同中约定的违约金过高或过低，都可参照实际损失进行调整。具体说，如果合同中约定的违约金高于实际损失的30%，则认为违约金约定过高，需要适当调低;如果合同中约定的违约金低于实际损失，则守约方除可主张违约金外，对于违约金不足以弥补损失的部分，还可要求违约方赔偿，即参照实际损失调高违约金。

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